已售房改房单位无权收回
2007-09-24 齐鲁晚报 点击：
案例：
２００３年５月，宋某与某房地产开发公司签订为期５年的劳动合同。２００４年１月，作为职工福利，公司将一套建筑面积９０平方米（二室二厅）住房以１３５０００元的优惠价格销售给宋某，合同约定公司保留１０％的产权，宋某拥有该房屋９０％的产权；房产证过户后，宋某即对其拥有的产权享有占有权、使用权、收益权和有限处分权。双方于同年３月份办理房屋过户手续。２００５年１１月，宋某向公司提出辞职，在未获批准的情况下擅自离职。２００６年２月，公司以宋某擅自离职为由，公告解除与宋某的劳动合同，并向法院起诉，要求宋某返还公司已售房屋。法院经审理，认为公司的请求不应得到支持，依法驳回其诉讼请求。
康桥律师解答：
这是一起典型的因职工擅自离职引起的单位收回优惠出售房屋案件。单位按优惠价格向职工出售房屋，职工取得部分产权，形成单位和职工共有的产权形态，这是住房制度改革初期的一种常见做法，现在仍有部分单位沿用。正确处理这类问题，必须明确以下几点：
一、根据《物权法》等有关法律规定，在平等主体之间，物权的可以通过买卖、赠与、继承、交换等方式取得。物权是一种绝对权，未经所有权人同意，任何人不得以任何理由侵害或者剥夺所有权人的所有权。单位将房屋出售给职工之前，所有权归单位完全享有；出售给职工之后，就转移给职工的部分产权而言，职工取得的也是完全的所有权，只是因物的不可分性，而发生完整意义上的物的共有形态，未经职工本人同意，其他人不得以任何理由侵害或者剥夺。
二、单位要求返还已售房屋，缺乏当事人约定及法律规定。单位与职工签订房屋买卖合同时，未约定解除或者终止劳动关系时，职工返还房屋的附条件购房事项。按照我国法律规定，不动产物权自登记机关办理变更登记之日起生效，所有权转移后，一方反悔的不予支持，而没有单位在解除或者终止劳动关系后可以收回已售房屋的规定。故单位请求返还出售房屋的请求不能成立。
三、物权在公有状态下，共有人转让自己的共有份额时，其他共有人享有优先购买权，但前提是共有人自愿转让自己的份额，其他共有人没有强迫共有人转让其份额的权利。共有关系解体时，由于物的不可分割及分割后极大损害其价值的原因，往往需要其中一部分共有人分得实物，其他共有人分得变价款。谁分得实物，有约定的从约定，没约定的考虑特殊需要，如无特殊需要，一般按所占份额大的吸收所占份额小的原则处理。
该法律具体条文，以及案件处理流程可与康桥律师联络咨询。
苏本增 ０５３１－８６１２８６２１
２００３年５月，宋某与某房地产开发公司签订为期５年的劳动合同。２００４年１月，作为职工福利，公司将一套建筑面积９０平方米（二室二厅）住房以１３５０００元的优惠价格销售给宋某，合同约定公司保留１０％的产权，宋某拥有该房屋９０％的产权；房产证过户后，宋某即对其拥有的产权享有占有权、使用权、收益权和有限处分权。双方于同年３月份办理房屋过户手续。２００５年１１月，宋某向公司提出辞职，在未获批准的情况下擅自离职。２００６年２月，公司以宋某擅自离职为由，公告解除与宋某的劳动合同，并向法院起诉，要求宋某返还公司已售房屋。法院经审理，认为公司的请求不应得到支持，依法驳回其诉讼请求。
康桥律师解答：
这是一起典型的因职工擅自离职引起的单位收回优惠出售房屋案件。单位按优惠价格向职工出售房屋，职工取得部分产权，形成单位和职工共有的产权形态，这是住房制度改革初期的一种常见做法，现在仍有部分单位沿用。正确处理这类问题，必须明确以下几点：
一、根据《物权法》等有关法律规定，在平等主体之间，物权的可以通过买卖、赠与、继承、交换等方式取得。物权是一种绝对权，未经所有权人同意，任何人不得以任何理由侵害或者剥夺所有权人的所有权。单位将房屋出售给职工之前，所有权归单位完全享有；出售给职工之后，就转移给职工的部分产权而言，职工取得的也是完全的所有权，只是因物的不可分性，而发生完整意义上的物的共有形态，未经职工本人同意，其他人不得以任何理由侵害或者剥夺。
二、单位要求返还已售房屋，缺乏当事人约定及法律规定。单位与职工签订房屋买卖合同时，未约定解除或者终止劳动关系时，职工返还房屋的附条件购房事项。按照我国法律规定，不动产物权自登记机关办理变更登记之日起生效，所有权转移后，一方反悔的不予支持，而没有单位在解除或者终止劳动关系后可以收回已售房屋的规定。故单位请求返还出售房屋的请求不能成立。
三、物权在公有状态下，共有人转让自己的共有份额时，其他共有人享有优先购买权，但前提是共有人自愿转让自己的份额，其他共有人没有强迫共有人转让其份额的权利。共有关系解体时，由于物的不可分割及分割后极大损害其价值的原因，往往需要其中一部分共有人分得实物，其他共有人分得变价款。谁分得实物，有约定的从约定，没约定的考虑特殊需要，如无特殊需要，一般按所占份额大的吸收所占份额小的原则处理。
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