一旦房价降价后差价补偿被大家所认同，就会出现这样的局面：由于房价预期的因素，无论是自住型，或是投资型购房者，都会找开发商索要差价补偿或退房，这个结果将导致整个房地产业的彻底崩溃

　　今年以来，由于房价走势预期改变，消费者买涨不买跌，一些开发商只得采取折扣、优惠或直接降价的办法以求使楼盘能尽可能实现快速销售。于是，在一些城市房地产市场上出现了让老业主“恼火”的价格上的差异：同一楼盘同期间产品，后面的卖价比前面的卖价低；或同一楼盘后期产品比前期产品卖价低。

　　这让一些在高价位买了房的老业主感觉吃了大亏，于是，深圳、北京、上海等地连续发生老业主要求开发商进行降价补偿的事件。在这种情况下，或因为担心老业主的“闹事”而影响了公司形象、影响以后楼盘的销售，或因为怕来自舆论的压力，更主要是为了促进销售，于是，有开发商采取象征性补偿办法来安慰老业主：有送装修的，有送物业费的，有送家具的，有送旅游的，还有直接返钱的，不一而足。

　　万科带头引众企业跟进

　　桑泰地产推出全额补偿

　　2007年9月8日，深圳万科公司开盘，万科第五园三期，以毛坯房形式推出映月居和揽月居两个高层单位，均价为14800元/平方米。

　　2008年3月1日，万科第五园对后期推出的抚月居以及映月居、揽月居剩余单位以全新精装修的形式销售，均价下调到11500元/平方米，比之前下降了3000元/平方米左右，出现了同一批产品中后期带装修售价比前期毛坯房售价还低的现象。

　　就在第五园降价的同时，万科启动了计划投入高达亿元的以楼盘品质全面升级为主题的“琢玉行动”：原购买毛坯房的客户每平方米只需付300元/平方米就可以获得1500元/平方米的精装修，相当于补送了1200元/平方米。对更早前购买了一、二期的业主，也将通过“琢玉行动”获得增加公共部分园林绿化、提高架空层活动设施配套等品质改造。

　　但是，价格调整前购房的老业主们认为，两星期前买的房子就已经损失了30—40万元，而“琢玉行动”未能补偿楼盘降价给自己带来的损失。3月8、9日，有十多户老业主自发组织到万科第五园销售中心提出诸如送车位、送20年物业管理费等要求，以弥补降价给自己带来的损失。也有老业主提出要求万科直接补偿差价。万科工作人员虽经多次沟通，但仍未就老业主提出的降价补偿意见达成一致。

　　房地产市场上关于房价下降后差价补偿序幕也由此拉开。

　　从“送精装修”到“现金回馈”，以至后来的“全额补偿”，珠三角地区开发商的“补偿”方式已由原来的遮遮掩掩变成了公开化，并向其他地区蔓延。

　　继深圳万科“琢玉行动”后，澳达实业公司于3月22日开展“春雷行动”，降价幅度更为猛烈：3月29日起，大幅下调旗下于2007年8月份开盘销售的在售楼盘澳城(共386套可售单位)的销售价格，在原有均价28000元/平方米的基础上下调20%-30%，每平方米降价5600-8400元，以期刺激楼盘销售。同时，开发商以总支付费用接近7000万元的规模，以每户家庭享受价值3.8万元的澳大利亚教育机构提供的高阶思考教育和给每户8—15万元装修现金券的方式，对澳城110户符合条件的老业主提供价值4000-4500元/平方米的装修设施。老业主可以持这些现金券到指定的商家购买想要的国际顶级品牌装修设施。

　　此后，深圳桑泰地产放出信息，对其开发的桑泰丹华府三期约7成未售房子推出特价优惠，并将按照特惠单位价格形成的差价，对此前已在他们开发的某楼盘购房的老业主，其差额部分全额补偿。并与老业主签订补偿承诺书：凡是在桑泰丹华府降价之前买房的业主，凭着家居装修和购买家电的发票，即可到开发商处进行报销，或者自愿选择赠送物业管理费。

　　相比于万科“琢玉行动”和澳城“春雷行动”的降价补偿，桑泰地产推出的“全额补偿”使得差价补偿更为彻底。自此，深圳桑泰成为深圳首个全额补偿业主降价差价的开发商，正式掀开了中国房地产市场从未有过的房价降价后按差价全额补偿的序幕。

　　桑泰丹华府三期于2007年年底开盘，共189套，3月底以前已经售出3成，均价为2万元/平方米。而推出特惠单位后，则以1.6万元/平米(有的低至1.3万元/平米)起价，每平方米降价约4000-7000元。按照购房屋面积平均100平方米计算，意味着开发商要对老客户每户全额补偿40-70万元。

　　开发商原想以降价来刺激消费者购买，以便实现快速销售。考虑到降价后老业主感到吃亏、市场上降价楼盘正遭老业主索要补偿等因素，便决定用对3成老业主的补偿换得余下7成的销售。但没想到的是，这场降价风波立即在房地产界引起轩然大波。桑泰地产不但遭受到了业主质疑，遭受到了众开发商的指责，还遭受到了舆论的批评。

　　差价补偿蔓延问题正扩大化

　　官方表态此头不能开

　　3月26日，深圳市房地产业协会专门就开发商降价后业主索要补偿问题邀请有关人士召开座谈会。

　　深圳市房地产协会会长许权表示，目前房地产行业处于巨大的变革时期，有些楼盘降价，这是房价的一种理性回归行为，降价是不可避免的，但它也直接导致了购房者财产缩水问题。

　　然而，此次座谈会后，降价补偿的风波并没有平息。于是，深圳市房地产协会又于4月2日与深圳律师协会会同部分房地产企业联合召开新闻发布会。在正式召开新闻发布会之前，深圳市国土局代表和与会各方就问题展开了讨论。

　　万科代表认为，一方面，客户所不满意的，是开发商降价销售。但降价乃至把房子全部送人，也是开发商的权利，别人没有权利干涉。开发商卖给A多少钱，与卖给B多少钱没有关系，这是由合同的相对性决定的。另一方面，一些业主认为正是因为开发商降价导致自己房子价格缩水，这是不对的。买房人的房屋价值缩水是市场造成的。客户房子原样存在，并没有受到任何损坏。客户所说的损失，只是市场价值的降低。既然是市场价值下降，那就不是交易对方的原因。再则，要求民事赔偿的前提，是对方有侵权或者违约的行为。开发商根据市场情况调整价格，这是开发商的经营自主权，没有侵害任何人的合法权益。开发商在房屋买卖合同中，也没有与买受人约定“保证不降价，否则将负责赔偿”。没有这样约定，也就不存在违约。开发商既不侵权，也没有违约，赔偿的要求无从谈起。万科不会考虑补偿差价。对于桑泰地产的全额补偿，万科代表表示，这属于开发商自主处分自己财产的行为，并不意味着法律责任或者合同义务。他愿意给谁利益、愿意给谁多少，都是他自己的事情。

　　万科、金地等企业代表表示，不会效仿桑泰地产给业主补价差，但会考虑增加楼房的价值。金地代表对此也表示担忧，如果楼盘降价就要补，市场就会混乱不堪。

　　泰华地产代表说，3月16日开始，就有业主来到售楼处，提出要求无条件退房或现金补差价。泰华地产的处理原则是不退房不补现金差价，但会做价值提升。

　　桑泰地产代表表示，补偿只是企业在房价下跌时根据市场情况以及企业发展需要做出的一个自主性行为。对于因此举措而冲击到整个市场的问题，桑泰地产当时没有考虑到这么多。

　　律师认为，购房是一个市场行为，市场行为本身就有交易风险，任何一方不能将自身应该承担的风险责任转嫁他人。业主因为降价而要求退房或补偿价差，于法无据，不是合理诉求。虽然从法律角度来说开发商无需补偿价差，但有关方面也应该做好风险提示和价格干预。

　　由于中国房地产市场并不成熟，开发商要考虑如何向客户提示风险，购房者则要考虑如何更理性地投资，更准确地判断和承受风险，依照法律维护自己的权益。

　　深圳市国土局代表称，一系列的降价退房补偿先是从万科第五园对业主交300元送1500元装修开始。后来有业主到市信访办上访，要求退房补差价，造成了不好的影响。深圳市国土局代表认为，业主的退房补差价诉求是一个非法、无理、蛮横的诉求，破坏契约和诚信的原则，此头不能开。如果此头一开，将在全市形成不好的先例。并要求万科、金地等开发商成立谈判小组，引导业主通过司法途径来解决。

　　在这次新闻发布会后，房价降价后差价补偿引起的风波依然没有平息。相反，由此引发的示范效应，正在全国各地蔓延，并有升级趋势。各界舆论，也众说纷纭。

　　北京业主维权声讨开发商

　　开发商不答应

　　3月中旬，北京一家中型开发商，迫于业主集体抗议的压力，将准备交付的毛坯房收回，无偿提供装修。

　　北京富丽桃园新开盘一栋住宅楼，价格比前一阶段的销售价格有了较大幅度的下降，降幅超过10%。有业主认为私自降价有失公平，违反了《民法通则》的公平原则，组织大家进行维权活动，联合声讨开发商。有的提出要求开发商退还差价，有的提出用免交物业费等方式来补偿。

　　开发商们则认为，买房是一种市场行为，要有抗风险能力，没有只赚不赔的道理。房屋降价实际上是受到市场因素的影响，并不是开发商能够左右的。买房应承担的风险，不应由开发商来承担。没有哪个购房者会把房子升值赚的钱分一点给开发商，现在房价下降就要求开发商承担损失是说不通的。购房者提出“降价补偿”是一种不合理的要求，开发商没有责任和义务答应。

　　律师们认为，开发商根据市场变化降价求售是正常的合法的商业行为，目前并无足够的法律依据支持退款或退房、补偿的要求。购房交易是在双方自愿的情况下进行的，所签订的合同具有法律效力。根据我国法律，只有合同约定、法律规定和不可抗力等几种情况可以解除合同并要求补偿或赔偿。只要开发商不存在欺诈和违约行为，合同上也没写明“降价需补偿”的话，业主就没有依据向开发商索赔。

　　灰色地带导致社会问题

　　或带来中国房地产灾难

　　目前，只有法律上的公平原则可作为裁定降价补偿是否合法的依据。当然，如果开发商在宣传推销上有欺诈、误导、不当承诺、不当竞争、强制买卖等行为，并有依据证明因之导致业主利益受损，业主可依据民法通则、广告法及反不当竞争、反欺诈等法律，要求乃至起诉开发商给予补偿甚至是赔偿。

　　有专家指出，深圳万科、金地尤其桑泰地产，其开始使出房价降价后差价补偿这一招时，或许只是考虑到了企业利益而采取的销售策略，属于企业行为，客观上却在房地产行业内起了一个很坏的带头作用，可能导致无数购房者跟风，众多企业主动或被动跟风。这就意味着房地产市场有可能堕入无休止的补偿索要的深渊中。

　　另一方面，对非理性购房、疯狂投资购房、恶意投机购房等行为的后果，房价降价后差价补偿起着不应有的风险担保作用——在任何时候，不管出于什么目的随意购房行为，永远没有亏损的风险，这显然会严重破坏经济秩序，破坏经济文明。

　　第三，有了房价降价后差价补偿，谁都会认为未来房价一定比现在高。这样，每个人在购房时会进一步强化投资乃至投机的意识。未来房价上涨后，有了利润归自己。而一旦房价下降，就可以找开发商索要房价降价后差价补偿，自己完全没有了风险。整个市场，就会到处是投资乃至投机购房者。自住需求者会拼命地尽可能趁早买房，投资者更会肆无忌惮、更加疯狂地进行购房投资或投机。宏观调控根本无法起作用。整个楼市就会变得完全失控。

　　一旦房价降价后差价补偿被大家所认同，就会出现这样的局面：由于房价预期的因素，无论是自住型，或是投资型购房者，都会找开发商索要差价补偿或退房。这样，整个房地产就会彻底崩溃。

　　事实上，房地产情势已非常复杂。一方面，在从紧货币政策下，房企普遍感觉缺钱，大量圈地囤地的房企更是严重贫血，为求生存，只得降价卖房卖地。另一方面，由于之前快速上涨的高房价严重透支了未来房价上涨空间，严重透支了未来有效需求，房地产的观望、弃购气氛将继续加重。这样，房价地价必然继续下跌，就会有更多的房企加入到降价销售楼盘的阵营中来，就可能有更多的房地产企业遭遇到老业主索要差价补偿的问题。因此，可以说，房价降价后差价补偿这个问题，如果不被及时有效地解决的话，其对房地产市场的影响，相比于王石的“房价拐点论”、潘石屹的“房企百日剧变论”或万科的降价而言，或将远要大得多。