策划人如何看待青岛的CBD
2006-12-13 点击：
当房地产开发企业注重建筑本身对城市文化的影响时，那开发商的社会责任感已经提升到了相当的高度，企业的社会效应会大大提高，品牌的文化含量也会大大提升。
青岛的房地产发展在于这座城市的魅力，也在于这座城市的历史和中西合璧的文化传承。青岛依山傍海，风光秀丽，气候宜人，红瓦、绿树、碧海、蓝天辉映出青岛美丽的身姿，赤礁、细浪、彩帆、金沙滩构成青岛亮丽的海滨风景线，异域风情的建筑，形成了城市魅力和特色，也赋予青岛建筑文化的丰富内涵。
青岛是一个品牌城市，她在整个沿海城市窗口作用和对外贸易作用都十分重要，如果没有自然和灾害的情况下，基本上不会出现经济滑坡或停滞的趋势。奥运会过后可能会有一些上升的迟缓，但不会有太大的波动，这就是整个大的宏观经济对青岛的积极影响。
青岛也是一个品牌城市，这些品牌的积累和品牌的影响，给整个社会经济都会带来一个良好的发展势头，青岛是一个以港口发展做经济支柱的，青岛港的吞吐量和集装箱的吞吐量在中国海岸上占有重要地位的，以后的青岛明港公司和前湾港公司可能会超过盐田，青岛的港口经济和国际贸易将会给青岛的大经济带来积极推动的作用。
目前青岛来看，文化基础特别好，文化教育有规模的发展，这就给青岛经济发展带来良好的经济基础。青岛的房地产最早是从地段的竞争到营销的竞争一直到了现在成了产品的竞争。产品上的技术投入和文化包括产品硬件、材料都是整个竞争不可缺少的环节，在整个产品提升的过程当中，青岛的房地产业也有了一个更大的迈进。
青岛的房价从2001年开始一路走高，青岛市的房价不是因房子的质量来定价的，而是以市场的稀缺和应对来做价格的设计的。这就反应出两方面的问题：一是高端物业供不应求。二是低端购房市场仍然没有购房的机会，或者说没有支付购房款的能力。针对于我们这个项目来说，做高端物业，还是有相应的市场空间。
青岛的房地产市场已经过多在一些焦点区域市场进行了开发。目前的状况已经到了一个高地价高成本的地段，在这个过程当中，势必又给房价的提升带来了不可回避的成本问题。地价提高房价不可避免的相应提高。因此，青岛的沿海地段，尤其是市区沿海地段房价奇高。目前为止，基本上已经没有可储备的土地，如果说青岛还有大规模的土地开发，那只有将建了十几年的楼座炸掉重建才有可能。
延安三路是青岛老市区通往海边的一条南北轴线，延安三路在80年代以前是青岛市区和近郊的分界线，延安三路以南是青岛的疗养区，延安三路以东就是青岛的近郊。包括现在的401医院都是青岛的近郊。在80年代末的时候，我们现在的市政府还是一片菜地，在90年代初市政府东移后，才有了现在的东部。
我们城市的海岸线和天际线都是有严谨的要求和长久的发展思路，整个城市的海岸线上有奥运会场、五四广场、音乐广场以及各个风景点，沿海岸线一带连成一片。
目前来看，青岛的建筑文化基础相当好。从人文习惯上来讲，青岛是一个移民城市，从1893年建志，到1949年6月2号的解放，很多建筑由海外的设计师资本家或海外背景的买办所建设，因此具有有很深的西方铬印。解放以后，青岛市是一个很著名的疗养区，所有形成了一个高端人群居住的良好氛围。也给这个城市带来了豪宅的基础和人文氛围。
青岛市区的消费在全国来说相对较高，但青岛市整个区域内的收入并不高。可是她城市的消费欲望和超前消费是显而易见的。青岛整个投资方面有一个独特的特点，从青岛物业的形式来看，基本上有三个趋势，
越来越认可高层和小高层的居住环境。
认可高层和超高层的办公环境。
同时也认可了高楼林立的街区环境。
整个楼宇的智能化越来越高，而且，楼宇的愉悦和舒适程度也要求越来越高。给整个投资和居住的人群带来更多的刺激和欲望。
青岛的整个建筑，特别是超高层建筑相对来说，从设计、风格比较保守。
大多是玻璃幕墙设计，而且，基本上是以方和圆为主体态来设计的。基本上还是在沿海一带做了高层和小高层的分布。其它地区相对来说不如沿海集中。
在整个的青岛地区，我们的竞争主要存在于酒店式公寓上。
现在香港路的项目基本上都在做写字楼的定位。一部分项目在做标准办公楼的定位，这些项目的定位都是因为写字楼的价位相对来说要高一些，利润要大一些，从目前来看，中档和中高档的写字楼需求是比较饱合的。从这个角度上来看，是需要更高端的产品、物业和服务来应对市场的。从住宅来看，主要是居住理念和高端住宅的豪华感受的竞争
在青岛已经有了一个复合型的地产项目。如TOP. 颐和国际和数码港，数码港的运作相对来说比较成功。三度空间也有相对较好的市场收益。三度空间最大的问题是，她的酒店式公寓没有和写字楼形成互动。从现在来看，TOP国际也很难形成有机的互动。这个整个产品定们和硬件上没有形成良好的基础。从市场上来讲，停车是一个非常大的潜在竞争。
目前不管哪个项目，停车都是非常无奈的事情。这里需要彻底解决的停车问题的深入挖掘。才会有项目的市场潜力的获取。
未来青岛的市场应该是越来越严峻的，需要有高度的应对。这里有两个含义。
一是不能以明天对后天，举个例子，假设3-5年为明天，6-9年为后天，以为明天设计的东西来应对后天的市场，这样的市场应对基本上没有什么大的希望。为今天设计的产品能以后天做基础，才会有和未来市场做斗争的优势。从市场预测来说，青岛市场就可能和国内的其它城市，如广州、上海、深圳也会像国际上的一些知名城市，这也是我们青岛一直想致力打造的。这势必需要城市的职能和建筑的职能来完善。我们从市场预测上来看，基本上竞争是越来越强的。而且都是以硬件开始做软件的竞争。从真正的市场预测来看，现在好多20层以上高楼很可能会彻底拆除后再建新项目。深圳和香港都有这样的先例。而且风险会越来越大。
在高档公寓中，酒店式服务公寓不同于普通高档公寓，它是提供酒店式管理服务的公寓。在传统的市场中，酒店式服务公寓基本只租不卖，出售的项目仅在近几年才出现，现在的纯销售市场前景不容乐观。
根据世邦魏理仕提供的资料，在青岛的海外公司高层管理人员，以及在青海外社团和驻华的工作人员，以及境内高消费群的性伴侣，构成了酒店式公寓的主要需求群体。他们希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，有家的私密性和生活氛围。资料显示，租用的需求远远大于购买，因此，投资性客户对本项目至关重要。
针对酒店式公寓产品，越来越被人认可，但认可的过程却相当漫长。从北京、上海、深圳的酒店式公寓来看，认可酒店式公寓的人群大多还是国外群体居多，我们建议做一个公寓式酒店。这样从销售和回款上都是更好的市场对应。服务也会有更好的提升。目前国内的酒店式公寓有两个最大问题。一是管理的成本越来越高，二是高成本下没有高质量的服务。而公寓式酒店和酒店式公寓有两点质的区别。酒店式公寓是不入户服务的，而公寓式酒店是入户服务的。公寓式酒店还有另外一个优势，它可以做为一个产权式酒店做分时或分享，还可以把酒店形成一个写字楼和住宅的互动，还有一方面，我们在星级酒店考查中，发现青岛的星级酒店是饱合的。它受一些政治影响和季节性影响带来更无法解决的成本和利润上的问题。
与此同时，星级酒店包括高级纯酒店，会有成本上的周期，即投入成本非常高，它的回收周期又非常慢。每隔5-10年，每年都有追加的投入及硬件的调整。这将是很大的一块成本投入。还有周边项目的销售价格和销售速度。目前，项目周边的销售价格都非常高，这主要取决于地价和其它地区价格，这已经形成了总价的评定。基本都是在15000-20000之间。这样一般来说，住宅都会在2百万左右，一个小单位的写字楼也会到4、5百万，因此，会形成一个自然的高端区域。
我们在青岛就可以看到一个问题，就是100米以下的建筑都是默默无闻的，青岛有一个250米的现象，目前来说没有超过250米的，原来的齐鲁第一高楼中银大厦是249米，齐鲁第一高楼虽然在软件和硬件上都做了不疑余力的打造，可是，我们在访谈当中，真正了解并心存向往的群体并不多，换句话说，从某种程度上说，越高越会受到关注。
这个城市功能的互动包括我们刚刚提到的观光，很多境外的高厦，比如双子大厦、帝国大厦都有观光的功能。在这一方面可以做一些相应的延伸，
想到哪里说到哪里，思路有些混乱，网友们多体谅.
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