今天上午，我和大家看了一下潍坊的房地产业，总体上看，这样的地级市的房地产业的发展是整个房地产业发展的缩影。今天我想和大家交流一些什么呢？说到潍坊的房地产我不如在座的各位，说到山东房地产的发展我不如在座的山东的专家。我想我的特点是在国家的决策咨询部门做一些研究，根据我的研究我从宏观经济的角度看一下房地产业的发展。
由于时间关系我准备了三大部分的内容，我想从以下方面和大家进行交流。
我国宏观经济态势和房地产发展。国家的宏观经济的基本态势是什么呢？刚刚开完两会，温家宝总理在会议上用了一大段话（将近1000字）来描述我们的房地产业，到底我们的宏观经济是什么呢？
在我们国家的现阶段任何一个行业的发展都和我们的经济大势有关。我们除了谈房地产业以外还要关心宏观大势。比如：在1997—1998年的时候，整个经济受亚洲经济危机的影响，我们的经济在徘徊，速度比较低。将近30年我们的GDP增长是9.4%，1997—1998年增长的速度比较低。那个时候个人或者一个区域再有力量,房地产业的发展的也不是很旺盛，所以它和经济的大势有关，而且不仅仅是国家的、国内的宏观经济还与世界经济相关，因为我们是开放的市场,不再是封闭的。
这几年经济的发展和国内的宏观经济、和国际经济都有非常大的联系。我想从宏观经济的层面给大家进行分析。
从1996年的9.6%到1997年8.8%，7.8%、7.1%、8%有个小小的“V”字行，最低谷的阶段就是亚洲金融危机的影响的时候。虽然我们国家没有资本向下、还没有对外开放，真正的亚洲金融危机对我们的冲击不是很大，但是整个的亚洲金融危机实际上从多个方面间接地对我们产生了很大的影响，我们的经济出现了4年左右的徘徊。真正的经济发展是从2001年开始，2001年我们的经济增长从7.1%恢复到8.3%，然后就是2002年的9.1%，2003年10.1%、9.9%、10.7%，今年两会上，马凯主任讲我们连续四年GDP增长已经达到10%或者接近10%。这一轮的经济周期是非常明显的，这样的经济发展的脉络，新一轮的经济增长不仅是增长速度很快，像去年达到10.7%已经接近11%。今年1季度仍然以10%的速度在增长，而且它还有一定的特点：
一是经济增长的波幅很小。不仅仅是年度之间，而且季度之间的波幅也很小。另外还有一些先行的指标：居民消费价格指数综合上涨，2006年居民消费价格上涨1.5%，经济以10.7%的速度上涨，而CPI以1.5%的速度上涨，我们真正的实现了高增长低通胀。这是学经济学最好的状态。当经济快速发展的时候大量的投资品、工资增加带动了需求的增加，一定会把价格拉起来，所以每当经济快速增长的时候一般的物价也跟着上涨。我们看这一轮是高增长低通胀，这个“低通胀”主要是指居民消费价格指数一般的消费品和服务，不包括资产价格。这一论的特点是居民消费品的价格比较低，但是资产价格涨的非常高，包括我们的房地产在内都属于资产价格。
另外就是宏观调控的成效有所显现，2006我们的固定资产投资增长了24%，今年一季度固定资产以23%、24%的速度上涨，国内消费市场也很活跃。
2002—2006年的居民消费价格指数也在不同程度地上涨。伴随着这一轮的经济周期我们的消费价格也在涨，总体上叫温和上涨。对于我们这样经济快速发展的国家，这样的居民消费指数，在国际上也是不多见的。我们国家最高曾经达到过24%，是在1996年的时候，现在大体上以1.5%的速度上涨。今年一季度可能接近3%，所以为什么最近我们的贷款利率提高了呢？是因为消费价格指数在上涨，价格指数上涨有可能引发通货膨胀，这就需要采取财政政策和货币政策。我们的央行存款基准利率在提高，贷款利率也在上调，虽然基准利率提高2.7个百分点不是很高，但也看出我们宏观在微调，这样的发展趋势说明我们的宏观调控政策也发生了变化。
我们社会消费品零售总额去年（2006年）增长13.5%，是10年以来增长最快的。有人说我们现在的居民消费比较低，这是相对于投资而言。我们相对于曾经高达30%的投资率，我们13.5%的消费零售总额确实相对比较低，但对一个国家而言，从1997年到现在大体上是10%左右。这几年是以13%左右的速度在增加。一个国家持续的以十几的社会销售总额也是很了不起的，虽然没有特别特殊的原因，它永远赶不上现阶段的投资的增长率。我认为十几的消费增长对我们国家经济增长的贡献率是比较大的。
以上是国家基本的形势。
财政收入去年达到3.9万亿，增收7000多亿相当可观，还有粮食、农业连续三年增长达到9800亿斤年产量，和供需缺口基本相差不大了。
我们经济发展在取得这些成绩的同时还有不少的矛盾，特别是从深层次上看，结构不合理、增长方式粗放、体制机制不完善等等是我们存在的根本性问题。
我们当前取得的成就或者叫宏观调控的基础还不是很稳固，其中包括我们的房地产市场。我们的宏观调控并没有尽如人意，我们去年的国6条、前两年的两个国8条、去年国9条和15条，现在看下来距离宏观调控的初衷和我们预期的目标还有很大的差距。
另外农业基础还很薄弱，特别重要的是这两年（在这一轮）的经济增长中投资和信贷的增长比较大，我们叫流动性过剩。实际上在流通里的货币太多了，按理说，在这样的货币下面会拉动物价上涨，但是由于我们现在的卖方市场，大家穿的衣服和食品一般是涨不上去的，因为物资太丰富了，有市场在进行限制。
但是它体现在什么上面呢？我们大量的流动性主要集中在资产方面。像投资、信贷快速的增长，包括房地产、股市、古董、金银珠宝等凡是带有资产的产品都快速的涨。我们大量的钱，国内的流动性过剩和国外的热钱进来大量的投资在资产领域里，所以把资产价格拉的很高。我们看到这个典型特征是非常明显的。
2006年到12月末我们M2（广义货币）的余额34.56万亿，同比增长16.94%，将近17%，是很快的增长，包括狭义的M1增长14.68，流通中的货币增长将近13%。流动性过剩和大量的外汇顺差有关，外汇顺差进来我们要实行结售汇制度，央行发行大量的货币把外币买进来，所以导致我们整个的货币流通量和信贷规模在增加，这是我们目前的经济结构，它和外贸依存度和顺差有关。
特别是资产价格上涨，房价今年1季度特别是在35个大中城市有6%的上涨，比去年的同期还要高，2004年时曾经高达10%以上。两年的宏观调控到去年的一季度是五点几，今年下来是6%，还有一些城市已经达到10%以上，像上海、广州、北京、深圳等地方都达到双位数以上，包括山东的青岛涨幅都比较高。
资产价格主要体现在房价，这几年为什么要调控呢？主要是房地产价格上涨比较快。第二是股市，股市上涨最为突出的是二、三季度开始。我们的上证综合指数突破了3400多点，一路上扬。6月6日的上证指数是998点，到4月份已经达到3000多点，创下了16年来的历史最高点。有一些所谓的利空消息，股指期货要退出来，我们的贷款利率水平提高、存款利率提高，利空消息还是在增长。春节过后的一个星期一下子下来马上又开始反弹。深圳成指从3700多点，现在已经到9000多点，综合累计上涨70.34%，整个经济资产在快速上涨。
日本在70、80年代时，它的股市一路上扬、房地产价格也一路上涨。到了一定时期以后，我们吃的穿的东西想大幅度上涨，但是涨不上去，主要表现在资产价格方面。
另外国家目前最大的问题是国际收支不平衡的矛盾在加剧。由于大量的外汇顺差导致结售汇制度，然后大量的外汇展宽导致基础货币增发，导致流动性货币过剩。我们的房市为什么坚挺、火爆？是因为有大量的钱和流动性。流动性的根源有很多，主要是国际收支不平衡的矛盾在加剧，不仅引发了资产价格的快速上涨而且导致了国际经贸关系越来越紧张。
比如我们和美国之间、欧洲之间、日本之间和主要的贸易伙伴之间的摩擦越来越大，这些不仅仅是政治的问题而是经济的原因。因为中国的经济已经融入到国际贸易体系里，国际收支不平衡造成了大量的顺差。最近又有一批团到美国去采购，为什么呢？因为要弥补不平衡。另外还有环境矛盾等等。
这次温家宝总理在会上讲了我们国家的情况，所以今年的两会上温家宝总理说经济是平稳较快的发展，但是存在不稳定、不平衡、不协调、不可持续的结构性问题。所谓不可持续就是能源、资源的结束和环境承载非常弱，这些问题都是急需解决的，这些问题不仅仅和宏观经济有关还和国际大势有关。
我们看中国的房地产市场时，除了看国内的经济形势、更重要的还有国际形势。
2006年世界经济的增长率达到5.1%左右，第四年以4%的速度在增长。整个世界经济的5%左右的增长和重要经济体的经济总量是多少呢？我国现在已经有20万亿美元的GDP，如果再增加1%和10年前增加1%不是数量级，何况整个世界经济以5.0%左右的速度增长，这是非常快的。全球三大经济体长时间实行宽松的货币政策不仅是国家的流动性货币过剩，而且是全球性的，美元、日元、欧元持续降息这在加大全球经济失衡的同时，通货膨胀货币贬值的预期越来越大。
全球的房地产价格、黄金价格、股票价格普遍的上扬，全球流动性过剩的推动是主要原因。去年我们有一个政策“限制国外的资金进来买房或者投资房地产”，但是它进来的渠道是非常多的，有人估计上海的楼市里外面资金进来有40%左右。中国的房地产和资产价格的市场是全球资产市场的一个缩影，特别是经济快速发展，中国的房地产在外国看来是金矿，另外他们还预期我们的人民币会升值。他们的钱进来，无论是房地产还是人民币升值赚的钱都是稳赚不赔的。这就是种宏观态势，大量的钱通过很多种渠道进入中国，投资到房地产，因为房地产是他们最最看好的行业。
今天上午我们大家走了一圈看看，在二线城市甚至三线城市房地产市场已经发展起来。这样过剩的流动性带动了全球各大经济体的复苏和增长，而且推动了对冲基金和其他形式的私募基金的空前发展。国家去年年底到今年年初经济一路上扬甚至有一些垃圾基金都在快速增长，也带来了资本的全球流动，我们国家受资本的全球流动的影响比较大，因为每年都有大量的资金进来（各地都在招商引资），这也影响到整个中国经济，不仅仅是房地产市场，包括股市、黄金、字画等等都在上涨。
中国的经济发展、中国元素和带有中国符号的元素都在上涨，还有一个重要的原因是全球的流动性过剩。
这就是我们的宏观经济和国际经济的总体背景，要在这样的背景下看房地产市场的趋势。从国家来看我们现在正在收缩流动性，提高存款利率、贷款利率、提高央行存款准备金率特别是外汇方面减顺差，这就避免大量基础货币的投放。但是这样的情况是国际性的，而且从我们国家来看，一下子收缩也不是很现实，这就是我们目前面临的基本的宏观经济形势。
第二个方面我想简单地介绍一下房地产发展和存在的主要问题。
我们处在这一轮经济的快速增长（连续四年10%以上的增长），这轮的增长中一定有一些主要因素在支撑着它。叫做主要动力源，是由一些支撑经济增长的支柱产业高速增长带动的，这些支柱产业和居民消费快速升级相关的行业。住房、汽车、电子、邮电、通讯、建筑材料、基础设施、医药等等这些的支柱产业带动了经济的增长，在所有的行业里住宅产业或者房地产业的发展突出地成为经济增长的最重要的动力源。八十年代、九十年代时最重要的动力源是一浪接一浪的耐用消费品如家电等。但是这一轮的动力源最主要的是房地产业。
这些支柱产业有什么共同的特点呢？
第一：有可持续的市场需求。里面有大量投资性，但是它表现出的是有可持续性的有支付性的需求，不管是贷款、按揭还是其他方面。有可持续市场的需求是这一轮的特点。
第二：这样的支柱产业有非常强的产业链条。住房是最长的产业链条而且也是最强的。不仅带动了水泥、钢材、玻璃还带动了化学的甚至纺织业的更多东西在增长。这些产业都是链条非常长，而且产业带动非常强的。
第三：这些行业与新材料、新技术紧密结合在一起。我们现在的房子和五、十年前没有办法相比，我们的新技术（在建筑材料、保温材料、窗子的材料）等等方面都发生了很大的变化。这样的产业代表着新技术和新科技的发展方向，它是和先进的生产力结合在一起。
这些产业能促进社会就业能够促进资源的有效配制，所以房地产业是最典型的一个产业。所以要促进房地产业的发展，让它在整个经济发展中具有更强的带动性和有更大的贡献率，这些年来房地产业已经发挥了这样的作用。
许多发达国家和发展中国家的经济发展实践都证明：房地产业成为促进经济发展的支柱产业是毫无疑问的，作为大房地产业一定会顺理成章地成为支柱产业的时期。而且根据他们的经验，房地产业在经济增长中支柱地位的确立将长期保持比较快的增长速度。比如10年、15年甚至20年以上。房地产业是拉动经济的长周期的变量，在全面建设小康社会的十六七年里面肯定是带动经济增长的最重要的支柱产业，特别是在工业化、城市化推进的过程中，在中国人的生活质量和品质不断提高中，它有长时期的市场需求，有长时期发展的空间。这是我们对房地产的基本认识。
但是房地产业又有它重要的特点，这个行业的特点是什么呢？
第一它除了投资品外最重要的是生活资料。
第二它是带有明显的投资性质的商品。
第三带有明显的地域性特性。
第四具有资产价格变动的典型特征。一般商品的特性是找到均衡点，但是资本价格的特点是追高。我们的房地产和股票都有这样的性质。
第五房地产对土地的要求。
第六房地产市场与金融市场高度交织。
第七住房价格还有非常强的收入再分配功能。
所以我们说中国这一轮的经济增长中房价的上涨固然惠及了大多数的人，但是真正从房地产里拿到的钱其是最有钱的人叫“马太效应”。
所有这些因素加在一起，房地产业是必须要宏观调控的一个行业，在任何一个国家对房地产业没有放任不管的，必须对房地产进行基本调控。而我们国家又是房地产市场发育时间非常短的市场，真正的房地产放开不到10年，在这样的情况下政府对它进行宏观调控是非常必要的。我们要用什么好的指标考察中国房地产的泡沫程度呢？这是一个复杂的问题，我个人认为中国房地产市场里投资性的需求确实占有不是太强的比重。这个时候就可以体现出房地产调控的重要性。
上述特性决定住房产业发展过程中需要调控。我们现在有人在研究物业税和房地产税，在使用过程中每年要根据使用房子升值的状况征收物业税，因为中国是人多地少的国家，占有更多土地资源应该付更多的税。鼓励中小户型、中低价格的房子的开发和使用。我们在六个城市进行物业税的试点，现在很多专家认为它会对房价的稳定起重要作用。
我们国家在房地产发展取得长足进步的同时也存在一些突出的问题，大家比我更清楚。国家存在的最大的问题是四个方面：
1、房地产市场本身的问题：总量、结构、价格和秩序问题。
2、住房保障体系的建立问题。温总理和中央政府提出的最重要的是保障住房问题，今年会特别的强调地方政府对廉租房及其他的保障性住房的政府责任进行强化。
3、房地产宏观调控的问题，怎么样让这些年出台的一系列宏观调控真正的落实或者强化执行力的问题。
4、土地市场中存在的问题。
保障方面存在的问题：现在很多保障性住房也要动员全世界的力量进行投资进行建设。
1、住房保障不健全。
2、保障覆盖面比较小。
3、保障制度落实不利。
4、保障制度的设计不完善、不合理。很多经济适用房成了寻租和腐败的源泉。像很多人不是低收入者拿到了廉租房。
去年国务院出台了“国六条”和“十五条”在“国六条”和“十五条”里对房地产的调控提出了非常具体的措施。比如两个“70%”特别是户型在90平方米左右，在土地、房价的治理，在信贷、稳定住宅保障、加强监督和检查方面“十五条”里规定的非常明确。在一段时间里大家对90平方米非常热衷，现在看来中央政府非常明确，今后我们这样的国家、土地资源约束，没有办法让所有的人住大房子，我们现在的土地是18.31亿亩的土地，这次温家宝总理再一次强调中国要保障粮食安全和农业安全。现在国家还有18.31亿亩土地，我们还有多少可以用来搞工业化和城市华呢？所以土地问题是非常严峻的。所以我们今后还要鼓励中低价位、中小户型让更多的人需要，叫做合理、需要的消费模式问题。
在政策上有合理的住房消费模式。中国土地和能源的制约大体在90平方米左右，这很符合国家的国情。
正确运用政府调控和市场机制两个手段来保持房地产投资的合理规模。今年一季度房地产投资的增长可能是23%左右。但是大家要注意一点今年一季度有一个特点：大量的资金被股市吸引过去。所以今年一季度房地产投资增长的并不是很快，大体上和去年年底持平，在23%左右，虽然是一个比较高的数据，但是还有很多专家提醒是因为大量的资金有一部分分流到股市，如果股市形势不好，大量资金再回笼，这样房地产的压力还是很大的。
另外还有整个市场秩序，完善政府调控体系，综合使用行政和经济的手段，保证低收入群体住房，调控普遍需求住房，引导高收入住房需求。
把低收入一大块保住了，剩下让市场去调节，调节的是什么呢？是市场的杠杆，比如税收、契、物业税等等。
政府用这样去调控市场，但是政府一定要保证完善住房保障体系。在十七大之前国务院要出台关于保障制度方面的文件。发展中心也承担这样的任务，一定要强化住房保障制度，这是关系民生最重要的问题。
还有要完善房地产市场统计信息系统，中国的房地产到底是什么家底，我们并不是特别的清晰，到底房子被谁买去了，真正的投机者有多少？我们并不清晰，所以下一步完善房地产市场信息统计系统也是非常重要的。
再有强化对住房健康发展调控的责任和社会保障性住房的责任是地方政府应该承担的责任。
所以，房地产市场是支柱产业，而且是长周期变量，长期会有很大的发展空间，短期内有平衡的问题，因为它的特性需要政府调控，调控关键是执行力，关键是政府管好社会保障的低收入者的住房及另外用经济的手段去调控房地产让它更加健康的长久的发展下去！
我们的研究所一直从事房地产宏观政策方面的研究，我们每一季度对房地产都要进行分析，在这个月底或下月初会有房地产的市场分析报告，我希望今后和山房网及山东房地产企业家有更多的交流和合作的机会。