地产作为我国四大支柱产业之一，对中国的城市化、工业化贡献是最大的。城市化要靠开发商来做，房地产商的贡献大到超过制造业的程度。因为国家从房地产直接得到的财政收相当于财政税收的40%、50%，最少也在30%。如果没有房地产商的贡献，城市化是不可能的。

    对房地产业而言，我们既不说是在冬天，也不说是在春天，而是说现在处在一个房产行业的“非常时期”。何以如此说呢？那是因为“非常”在“博弈”的各方，国务院、金融机构、开发商、消费者，都没有找到满意的博弈策略。当然，博弈并不是一个坏事，博弈在管理学上已经成了管理学名词。四方正在博弈之中，究竟对谁能更利好一些，这很难说。

    关于房地产形势预测的话，有很多学者不太敢说，怕说不准。过去很多经济学家说了房地产如何如何，也没有怎么样，但是他们的说，还是有用的。经济学的分析是一面镜子，告诉你，你在走向泡沫，并不是说真的像日本一样，泡沫已经到了。这面镜子也是有积极作用的，不可不听的。

    在非常时期，四方博弈，没有定局。但是其他三方已经都有对策了。相信每个企业都有自己的对策，但是行业集体的对策不明显，我所看到只有华远任志强上书国务院的“供应危机论”。他代表企业提出了一些非常强烈的意见，是他也受到了很多攻击，主要是因为他主张“富人造房子”。我不主张一个企业这样强烈的对抗公众、政府。这是一种非常不好的过激反映，引起了政府的强烈的反感。他被誉为“地产思想家”，向国务院提出“供应危机论”而不是“泡沫问题论”，这样国务院不能不重视。

    关于加强信息沟通区域间合作，寻找行业发展的契机，是非常重要。在这里我还要补充一点，我们要在某些房产商出现资金链断裂、困难的时候拉他们一把，要有一个双赢的意识。

    多数企业家把它看成是一种市场常态，沉着冷静地面对，没有恐慌，比较乐观的，这是一个好事情。山东是一个主张“中庸之道”的地方，这里的中庸不是中间的意思，现在的解释是合理化、和谐化，这种企业文化非常好。

    现在四方博弈，政府的政策是一个接一个的出台，银监会刚才也说了，很快会有另一个政策出台，这是一个很难得的信息。银监会完全在研究开发商，中央政府的着眼点其实不是为了购房者，而是为了防止一次新的金融危机，房地产造成的金融危机。银行贷出款大概在3万多亿的放贷资金，风险很大，如果万一泡沫破裂或是出现价格大跌，银行就会破产，银行已破产就会发生金融危机。所以我的观点是跳出房地产来认识房地产，不能只是站在自己利益的立场上去考虑问题，才能更理性一些。

   世界上第二大经济强国日本，91年房地产泡沫破裂的时候，出现了经济危机，他毫无办法，陷入了无底深渊。

   有人提出“要慢慢挤出一点泡沫”，这不是一个好事情。人均住宅面积还太小，中国房地产业赚钱的时间还很长，无非是早一点还是晚一点、快一点还是慢一点的问题，不要太急于求成，要把目光放长远，要有这样一种战略眼光。特别是标杆企业，要带好这个头。特别是房地产的价格是一个典型的标杆效应，房地产巨头提出的价格，其他房产商以此为基，来制定价格，房地产是一个比较价格，所以在这个行业里认为价格的调整是合理的，而跳出房地产界是一个不合理的上涨。

    有一种原则是不正确的，那就是“认为有人买价格就合理”“存在就是合理”。在香港泡沫破裂的时候，香港地产领袖李嘉诚，他还是认为价格是合理的。所以我们的开发商自说话要准确，自己看自己问题的往往是看不太清楚。说地产有泡沫，这个泡沫的标准又没有统一也是一个问题。

    媒体对我们的压力很大。我认为，各方博弈，很多都是想影响购房者，特别是影响投资购房者。他们影响的方法，是给他一个心理预期：让他们觉得一定会降价，持币待购。这种心里一旦形成很难冲破，就像房地产商讲的“买涨不买落”一样。双方就是这样针锋相对。

    怎么办呢？我们还是要影响消费者，向消费者表达善意，做好大众的攻关。不要停广告，而是要加强它，对消费者表达善意、诚信，要解决这个攻关危机。也可以个开发企业搞个集体活动，比如说针对消费者的不信任问题，可以发一个宣言，表达我们的态度，针对上海出台的十四项违规行为，我们宣言、表态，不做这十四项。表达善意之后，消费者就不会产生强烈的心理抵抗。
 
    大家对山东的情况比较乐观，但是我从许多媒体上看到对于山东房地产泡沫的评论时非常严峻的，很多人按照房价收入比为标准来研究泡沫，认为青岛位居全国第一，济南第四，这个情况大家肯定接受不了。我相信这样评判也不一定公正，我认为开发商也要出来回答这些问题，要不然会影响政府做出判断，把压力加给开发商。

    我们的三线城市也不一定就没有泡沫。有人用“空关率”作为判断的标准，房子买了没人住，这就不敢说有没有泡沫；再有，城市中心区的加位非常高，市中心地区有没有区域泡沫呢？也不敢说。如果高价位区域和低价位区域像加一平均，又没有泡沫了，所以这个问题要大家好好地研究。

    还有一个情况，现在合理的涨幅是多少，还没有一个确定的说法。笼统的说法是控制在两位数以下，就是控制在9%以下。还有一种说法，是要控制在3%以下。这样的说法是不是能得到官方的认可，还很难说。在这种情况下，要说没有泡沫就很难说服政府、银行、局外的人。这一轮的打压是银行发起的，因为他们为了3万多亿的贷款。所以还是希望大家跳出房地产看房地产，跳出山东看山东。

    外人对山东的评论，青岛第一、济南第四，这个话已经传播的很多了。我们对政府要有一个解释，要有一个攻关。作为我们的学者应该务实一些，务实的方法，比如说像上面的宣言表态，具体的我们还有针对消费者采取一些对策。我这里有个调查数字：75%的消费者希望购房时，能赠送阁楼、阳台、车库、庭院等；75%的消费者希望降价；其他的25%的希望有房展会让他们做比较购房。房展会，我觉得是可以多举办，对于我们对消费者、政府表达善意，都是非常有好处的。

   总而言之，我不赞成逆风而上。希望山东不会出现顶风操作的情况。希望能实现房地产的“软着陆”。