大开发商是否更有道德？

（作者：凌峻地产中国有限公司董事总经理   左农）

前言

不难发现，不少消费者都有一种这样的意识：买房时倾向于购买大开发商的产品，认为大开发商开发出的产品更具有质量上的信心，品质更高，售后服务、物业管理等各方面也都比较有保障。

有人甚至因此认为，通过新政把大部分中小开发商排挤出去（有人预言将有70%的中小开发商被淘汰出局），未来将会是大开发商独霸的天下，这对房地产行业而言是种进步。

这种观点，听上去似乎颇有道理，广大消费者应该为众多中小开发商将被淘汰出局、大开发商将独步天下而鼓与呼，但大开发商是否真的会比中小开发商做的更好、更有道德，离开了众多中小开发商的房地产行业，是否真的会如人们所期望的那样步入更加健康发展的轨道，并不能简单地做出上述结论……

一、大开发商的真实面目

所谓的大开发商，在目前的情形下，大致可以分为以下三种类型：

（一）、资金型的大开发商。

具体而言，资金型的大开发商多属于大型企业集团、甚至是金融控股企业，具有充分的资金实力，看到房地产行业利润丰厚，纷纷进军房地产业，摇身一变成为开发商。这其中有原来做银行的、做汽车的、做酒的、做电器的、做饲料的……不一而足。

毫无疑问，这些企业由于其母公司具有非常充足的财力支撑，社会关系、各种类型的资源也比较充足，在拿地、融资等方面都是一般的中小开发商难望其项背的。但是，母公司有资金实力，并不代表其成立的房地产公司也有资金实力，还可能受母公司的拖累，典型的例子就是著名的广东信托投资公司，90年代有许多广州人因为相信它的实力而购买其开发的房子，结果后悔莫及。

明显的是，由于这种开发商并不是专业的房地产开发公司，所以，在专业能力等方面会明显不如专业开发公司，甚至会有较大差距。

（二）、具有很高知名度的开发商。

在很多人的意识中，把知名度等同于品牌，把知名度等同于实力，有许多开发商把握住消费者这种心态，不花力气做品质，而是“四两拨千斤”，花力气建虚名，不然，也不会有这么多房地产奖项出来。

在中国，打造知名度并不困难，企业通过广告、炒作等方式，很容易把知名度做起来。比如南德、秦池、爱多、巨人、三株等，都是这方面的经典例子。这些曾经火一时的“知名企业”，在轰然倒下后才被发现是个高知名度下的空壳。

在房地产行业，更不乏短时间内像太阳一样升起、或者像星星一样消失的企业，甚至有的开发商老板还因为种种违规或违法的操作而被抓捕，或者潜逃……如周正毅、卢俊雄等，他们的企业在当时都是红极一时、如日中天的，但背后的败相却要等到被揭开后，再由消费者和整个行业来买单。

对于这种开发商，消费者如何能够盲目投之以信心？他们又怎么可能对行业的健康发展起到正面的作用？

（三）、开发量大的开发商。

不少人认为，开发量大的开发商，就是大开发商。在一定意义上来说，这个观点没有错。但是，应该分清其开发量是由什么类型的产品构成的。比如有些开发商过去是做经济适用房、集资房的，还有相当多的开发商来自施工单位，从帮开发商建房子，认为房地产不过如此，转变为自己开发。

试想一下，天天在家里做菜的家庭妇女，为什么厨艺难登大雅之堂？同理，这类型的开发商，固然其开发量比较巨大，组织施工能力比较强，但这完全不等同于施工质量高。而且，品质是一个包含了品位、设计、材料等多方面的综合概念，缺一不可，让这类型的开发商做中高档的产品，更加是一种冒险。

二、 规模越大，品质越低？

衡量一个开发商是否有道德，并不在于其规模有多大、销售额有多高……而在于能否兑现其对消费者做出的承诺、做出的产品是否具有较高的品质。而能否实现承诺、做出高品质的产品，最关键取决于以下几个方面：

（一）、专业性及专注度。

一间公司是否把房地产开发作为主业，决定了企业的心态。如果只是冲着房地产行业的高额利润而来，准备捞一把就走，并没有长期在这个行业发展的打算，没有充分的人才积累、没有对购房者负责任的态度，没有建立品牌的长远打算，那么，对这种只有短期行为的企业，消费者如何能投之以信心和信任呢？

（二）、是否有完善的监控体系。

中国房地产企业基本上奉行“机会型”发展战略，开发企业把资金和土地视为核心竞争力。试想，在卖房太容易的环境下，有谁愿意在房子品质上下工夫？

很多有名的企业，尤其是通过广告、炒作等方式一夜成名的房地产企业，公司内部管理体系往往非常混乱。其实，判断一个企业是否诚信可靠，主要看这个企业是否有成熟的监控体系，要看开发商有无对品品质的坚持――原材料采购体系、施工管理体系、监理合作机制、验收管理体系等等。但遗憾的是，只有极少数企业愿意在这些方面下工夫。

（三）、无力抗拒“做大”的诱惑

房地产企业常有这种现象，当还未成长为大企业时，其产品的质量及用工、用料等各项细节都由老板直接控制，这时作为中小企业，其产品品质是与开发商老板的身家性命直接相关，因此，不会有丝毫马虎，而是慎重行事，以极强的责任心打造高品质的楼盘，在这个阶段，其产品的品质往往是最高的。

而随着企业的飞速发展和扩张后，凭老板个人之力已无法监督整个开发过程，又不愿意错过机会，许多原本潜伏的危机暴露出来。普遍的现象是­――工程品质并没有随着企业的做大而变得更强，反而呈下降趋势。这种情况，犹如许多知名作家，最好的作品往往是处女作，成名之后，多元发展，写作质量无法保证。

比如著名的丰田汽车，从2003年到2005年，丰田在北美的汽车销量增加了约40万辆，而同期汽车召回量更翻了10番。丰田认识到：这两年间汽车召回数量的急剧上涨，表明过快的发展速度影响到一直以来引以为傲的质量，即其监控体系出了问题。

大开发商的产品和丰田汽车一样，更容易得到消费者的青睐。但是，在房地产的快速扩张期，由于产品不愁销路，在“萝卜快了不洗泥”的心态下，大型开发企业往往以利润和市场占有率为主要目标的，放松在品质监控方面的力度，从而导致品质下降。

三、大开发商的“小肚鸡肠”

在许多城市，政府均十分欢迎房地产企业前来投资，对大开发商更是另眼相看，在此背景下，品质监控的流失可想而知。在现在的房地产市场，想买到没有问题的房子其实是一种奢望，消费者只是希望在出现问题以后得到尽快的解决。让人失望的是，大开发商在解决购房投诉的表现远远不如中小开发商。

这主要因为：

（一）、大开发商的“大企业病”。

我认识许多大开发企业的高层，常常惊讶地发现，他们并不了解下面真实的情况。这是因为出了问题之后，各个部门出于自身利益及不愿意承担责任等原因，首先想到的是如何推卸责任，而不是勇于承担责任。因此，容易出现“踢皮球”现象，造成问题迟迟得不到解决。同时，解决房子质量问题往往都涉及到成本，大开发企业决策会更慢。

而中小企业则由于不像大企业拥有许多部门，具有直接的管理机制，出现问题可以第一时间反映到企业负责人面前。而企业负责人往往就是开发商老板，出现的问题直接关系到其声誉，因此，往往能够得到快速的解决。

（二）、大开发商“店大欺客”

由于开发商是众多媒体的主要广告客户，尤其是大开发商，在广告投入方面更是一掷千金。众多媒体出于自身利益等原因考虑，容易与之沆瀣一气，对其负面新闻基本不报，只一味进行正面形象的鼓吹与塑造。

所以，造成不少大开发商产生“店大欺客”的心理――出现问题不是积极主动地解决，而是蛮不讲理，现实中甚至出现过一些大开发商采用极端手段恐吓和殴打业主的例子……

（三）大开发商“价格同盟”

由于共同的利益使然，所以，不同的大开发商之间，虽然存在竞争，但更多的是合作默契，尤其是当其市场份额达到一定的垄断程度以后，很容易联合起来，进行价格上的操控，以共同得到高额利润。

以广州为例，从2005年开始房价持续非正常增长，原因就与十余家大开发商在市场占绝对主导地位有关。对于行业和消费者而言，垄断当然不是一件好事情。如果任由大开发商控制土地，控制供应，不断试探房价新高，用价格默契对房价进行操控，那么，房地产行业将会出现更严重的问题，并非危言耸听。

在成本方面，大开发商虽然理论上因规模而占有优势，但在住宅产业化还非常低下的今天，大开发商的成本却比中小开发商高出许多。一方面是由于没有很好的成本管理体系，有着“家大业大浪费点没啥”的思想作怪，另一方面也与其决策、执行环节过多，各个方面消耗过大有关。众所周知，大开发商们往往会比中小开发商在房子售价方面高出许多，而价格的差距并没有在品质上体现出来。

四、值得推崇的大开发商

真正意义上的大开发商，应该是社会认知房地产行业的窗口，其他开发商推崇和学习的榜样。这类型大开发商需具有如下特点：

一、较大的开发量。

二、高的品牌美誉度和客户忠诚度。

三、稳定的施工质量。

众所周知的万科、中海就是这种类型的大开发商。除此，还有一些并不广为人所知的区域大开发企业。如重庆的龙湖地产，就是这样一个例子。据2006年7月27日《重庆晚报》报道，在重庆房价仅3000多元的市场里，龙湖地产今年上半年的销售额便达到20多亿元，这是重庆房地产历史上首家半年销售突破20亿元的开发商。这一销售金额，相当于是重庆市上半年销售额排位二、三、四名企业的总和。

龙湖地产于1995年6月成立于重庆，以“善待你一生”的经营理念、以“志存高远、坚韧踏实”的企业精神，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，树立了良好的企业品牌形象，在当地拥有极高的品牌美誉度和号召力。以至重庆都产生了新的民谣：“重庆楼高六十层，不如龙湖一扇门”。虽然用的是夸张的说法，但从一个侧面反映出了龙湖在当地消费者心目中的形象、地位和口碑。而“龙湖”，指的正是龙湖地产公司。

龙湖地产达到今天在重庆的地位，并非一蹴而就，而是经过十余年的耕耘，而对于那些做了二三年就欲争名次的所谓“快速企业”，往往是“盛名之下、其实难符”，更要因其浮夸的作风而投以怀疑。

我以为，在行业发展水平还十分低下的今天，任由大开发商垄断市场，相信他们会更有道德，相信这样会对行业的健康持续发展产生积极的推动，实在是非常幼稚。

五、善待客户，共同突围

对于已经具有较大规模和实力的大开发商而言，他们的成功很大程度上得益于先发优势，如果不善待消费者，不持之以恒努力提升品质来取悦消费者，那么，这些大开发商到底是否能够持续做大，还是一个值得商榷的问题。

对于更多的中小开发商而言，不必轻言放弃，应该清楚的看到中国的大开发商并不强大，绝大多数都是空有其名的“纸老虎”，中小开发商完全有能力突破他们。通过集中优势兵力，开发更专业、更创新的产品，取得一席之地并非难事，甚至可在区域市场的竞争中获得更多优势。

总之，得民心者得天下。不论是大开发商，还是中小开发商，都应该本着善待客户，建立品牌的心态，而不是急功近利直奔眼前利益，杀鸡取卵式地开发和销售。如此，才能实现中国房地产的共同进步，使整个行业进入一个重视品质和客户的崭新发展阶段――无论是对于整体行业，还是对于开发商群体和消费者而言，都会是一件不无裨益的事情！