“两会”过后，房地产渐入“季后赛”。

尽管政府的决心很大，但房屋销售价格和房地产开发完成投资两组数据依旧持续走高的现实，反映出当前房地产市场价格涨幅过快、投资过热的局面依然不容乐观，业内人士指出，至少有些技战术还没有达到人们预想中的要求。

 强调调控政策导向

 近日，由国家发改委公布的关于房地产行业的几组最新数据，再一次引起了业界对房地产宏观调控问题的讨论。

在这份一季度房地产市场评估报告中显示，部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快的局面并没有因为政府的投入力度加大而有所改变，相反，预警发出后，全国70个大中城市一季度房屋销售价格同比依然上涨了5.9%，涨幅比上涨0.6个百分点；环比上涨0.6%，其中新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上涨0.1个百分点；环比上涨0.5%，而分地区看，与去年同月比，涨幅较大的主要城市包括：北海13.7%，深圳10.7%，长沙10.1%，北京9.9%和广州8.6%等。

业内人士指出，2006年的房地产宏观调控应该说是历年来受重视程度最高、涉及相关管理部门最多、出台相关政策法规最多、调控力度和广度最大的一次。迄今为止，我们看到出台的包括金融、税收、财政、建设、土地、规划等方面的调控措施一应俱全。中央政府调控市场、稳定房价的决心不容置疑，但事与愿违的调控结果不得不再次让我们清醒。

也因此，业内人士认为，调控政策效果不理想的主要原因在于调控政策本身存在导向问题，即企图通过紧缩供给来达到抑制需求的目的。这主要表现在通过紧缩土地和信贷这两个渠道来抑制房地产过热。为了配合抑制宏观经济过热，一些部门没有考虑到房地产市场的具体实际就采取了抑制房地产投资的政策。这不仅忽视了房地产市场供不应求的客观现实，也错误估计了市场需求的真实力量和弹性范围。

“政府的决心有多大，房价的坚挺度就有多强”。业内质疑的声音，更进一步肯定了调控政策效果不理想的主要原因，在于调控政策本身存在导向问题，即企图通过紧缩供给来达到抑制需求的目的，这主要表现在通过紧缩土地和信贷这两个渠道来抑制房地产过热。

重视供不应求矛盾

国家发改委在评估一季度房地产市场时发出“警告”，部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快，住房供应结构调整任务十分艰巨，各地各部门要认真抓好国家相关政策的落实，确保房地产宏观调控目标的实现。

 部分专家认为，楼市价格调而不降考验政府智慧，应通过差别按揭利率、加快推行物业税、完善住房保障体系、加快清理目前未上市的土地等措施达到标本兼治的目的。考虑到一季度经济高速增长、物价水平在“警戒线”徘徊、外资加速投资房地产等因素，不排除出台新的紧缩政策。

但更多的业内人士则认为，政府不应该再过于焦躁，房地产当务之急不是需要新的东西进来，而是需要花大力气解决现有的问题。无论是通过差别按揭利率、加快推行物业税、完善住房保障体系、加快清理目前未上市的土地等措施，都不是现阶段的技战术重点，供不应求的矛盾没有从根本上改善，一切都可能是徒劳。

据统计，2006年全国商品房竣工面积同比下降了0.6%，而该指标在2005年则增长了14.9%，同期我国城镇人口则增长了约1500万人，供求关系在2006年非但没有改善反而进一步恶化了。此外，住宅相对空置面积指标近年来也一直呈现下降趋势，这表明市场库存消化能力逐步增强，供不应求的市场走势由此也可见一斑。

业内人士指出，从存量市场来看，到2005年底，全国城镇住宅建筑面积约为99.57551亿平方米，2005年全国城镇的人口总数为5.6212亿，则2005年全国城镇人均住宅建筑面积约为17.714平方米。这表明中国城镇的住房建设已经跟不上城市化发展的要求。从市场增量来看更不乐观。而从市场需求来看，一方面是市场购买力有所提升，根据最新的统计公报，2006年全年城镇居民人均可支配收入11759元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长10.4%；另一方面就是资金供给充裕，市场流动性过剩。

“两会”后，房地产调控的一个重点在于“结构调整”，但是造成结构失衡的根本原因却是供给总量不足，因此调控并没有触及到市场供需矛盾的核心。业内人士说，根据当前市场现状，调控的重点不应该仅停留在诸如“户型面积”之类的市场化特征显著的指标上面，而应该把着力点放在如何提高供给以及平抑地价上来。

事实上在利润最大化的驱使下，当前市场提供的主力户型并没有做到建设部要求的“7090”，业内人士担心，如果结构调整没有与总量提升相配合，那么市场价格的持续向上趋势仍然难以避免，居民住房消费负担也就得不到实质性减轻，也由此可见，结构调整并不是解决问题的长效措施。

用好平抑地价手法

业内人士大胆预言，在土地供给总量难以增长的前提下，或许可以从其他方面寻找突破口，诸如重构土地“招拍挂”以及储备制度，盘活城市存量土地，构建与城市化进程相符合的土地与住房供给模型，调整规划布局缓解供需矛盾等等。

 在此之前，关于土地出让金和土地增值税的争论一直没有停息，业内人士认为，无论这样的争论是否正确，都应该引起更多的政府部门去予以更多的关注。从某种意义上，房地产走到今天，土地部门、金融部门、税务部门和建设部门一样，都有着推卸不掉的责任。

 也因此，业内人士直言，在当前土地供不应求、地价(尤其是大城市)飞涨的局面下，政府有必要考虑从平抑地价入手，尝试一种新的房地产解决途径，这才是新一轮调控的当务之急。

 业内人士指出，土地资源供给管理的一个重要目标就是要让土地资源的供给既要与经济发展相协调，又要能够满足人民生活水平提升的需要，其前提条件是土地资源供给决策必须要建立在对经济发展水平与周期、人口流动与增长、城市化进程、房地产市场变化等基本情况充分了解和把握的基础上。而所谓“从严控制”这种片面、空洞、模式化的行政思维不但无助于当前土地市场基本矛盾的解决，而且会对房地产市场调控的最终结果产生不利影响。

“两会”期间，政协委员洪可柱提出，变一次性收取土地出让金为长期收取物业税，可以有效的抑制与根除房地产商自行将土地成本加码，炒土地与哄抬房价，获取暴利；防止现任地方政府竭泽而渔借地生财，降低政府疯狂征地卖地的热情，为后任政府留下长期稳定的财政收入空间，从而有助于调控房价成本，使高昂的房价理性回归。洪认为，将一次性收取土地出让金制度改为物业税之后，房子的成本会变得更加透明。对于开发商来说，所谓的土地成本实际上就是对农民的征地补偿费，这个是容易明确的，建安成本一般都比较透明，这样房价才有可能走向透明和健康。

在“国六条”公布将近一年的今天，对过往的房地产调控政策进行深入反思已显得十分必要，如何明确调控导向并抓住房地产调控的重点，不仅考验着政府决策部门的勇气，更考验着政府决策部门的智慧。业内人士表示，洪的提法无疑是一种很好的平抑地价的手法，即便这种提法会因种种原因最终流产，但它对平抑地价的提示和警醒，对房地产的下一步发展都是十分有意义的。