“两会”余音未散，建设部部长汪光焘应邀匆匆赶到国务院参事室，就我国居民住房和房地产业发展情况作了报告，尽管这一消息很低调，但业内人士敏感的意识到，这将是中低收入家庭住房解困的一次破冰之谈。

大多数人买不起房是一个不容回避的事实

房地产走到今天，一个尴尬的事实是房地产市场的主要问题及矛盾已经从最低和低收入者买不起房，演绎成大多数普通市民解决不了住房问题。“两会”闭幕式上，修改后的政府工作报告将备受关注的“居民住房”问题，加到了“解决得不够好”、“群众不满意”的“涉及群众利益的突出问题”中。

正如业内人士所言，政府正在以一种求实的态度，重新认识住房问题严重性，并已经开始以更为务实的心态去尝试“排除干扰”，改变过去“官方文件回避”和“只做不说”的做法。这说明，政府不仅充分认识了房地产市场现状给社会和谐造成的极大破坏，而且在敢于在揭开“帽子”的同时，已决心在解决“居民住房”问题上大刀阔斧的采取一些强力而有效的措施。这也是为什么一些在全国举足轻重的大城市的市长，在两会上敢于“一反传统”，喊出要大力发展单位自建房的“底气”所在。

现在的问题是，要解决中国城镇居民的住房困局，究竟应该从何入手？当前中国房地产市场和住房问题的主要矛盾究竟在哪里？

就在两个月前，市场上首次传出“取消经济适用房”消息时，建设部一位官员指出，早在今年一月下旬召开的全国建设工作会议上，汪光涛提出的“今年工作的主要目标”，已经明确“所有城市（包括县城）都要建立廉租住房制度，最低生活保障家庭中的住房困难户应保尽保”的同时，要力求把着力点放在住房供应结构明显改善上，一方面住房公积金缴交率要提高5％；另一方面资金安全要得到保障。业内人士分析，这一规划思路，实际上是对现有经济适用房、廉租房、限价商品房(中低价位普通商品房)三类住房保障产品各自功能的重新划分与界定。

据建设部官员透露，针对各地存在的这三类保障产品功能扭曲的问题，政府将适时对现有经济适用房进行更为细致的划分，即分为租赁型和销售型两类，并以此为基础，最终搭建起未来中国内地住房保障体系的主要框架。

在这样一个住房保障体系框架内，业内人士直言，尽管现阶段来看，经济适用房存在的问题和需要改进的东西很多，但就未来房地产市场的健康和持续发展而言，经济适用房建设不是多了，而是少了。

低价房建设是一个方向

汪光涛前往国务院参事室的目的，直白的说，就是为最近组成调研组奔赴全国各地，就房地产问题展开调研而做的前期准备。

据全国政协常委、国务院参事任玉岭透露，自2006年以来，随着 “房价高、住房难”成社会舆论的焦点，住房改革“失败论”也在抬头，这使得决策层重新考虑房改的总体思路，并陆续启动一系列相关的论证和调研工作。任玉岭强调，“房价越来越高，与住房过分强调市场化，忽视社会保障功能有关。”

业内人士分析认为，1999年起实施的以取消福利分房，全面实行货币分房为核心的上一轮住房体制改革，启动了中国庞大的房地产市场，但其间也出现了一些争议。尤其是近几年，各大城市房价快速上涨。

资料显示，目前北京、上海、杭州等大城市一套普通住房的价格已经超过家庭年收入15倍以上，个别的更达到20倍以上。政府在过去一年接连出台多项旨在平抑房价的宏观调控措施，但收效不明显。如今在五环路以内的北京市区，已难以找到每平方米万元以下的房屋。

 因此，当1997年启动的医疗体制改革在2005年被国务院发展研究中心的一份研究报告认为“基本不成功”后，要求政府在涉及民生公益的重要公共品供应上重新发挥主导作用，反对“过度市场化”的舆论浪潮在多个领域抬头，住房改革也波及其中。

于是，从去年下半年以来，一种认为购买商品房只适用于高收入居民，而广大中低收入居民的住房提供应当由政府承担，以实现“居者有其屋”的“住房双轨制”改革思路，开始在一些决策部门、智囊机构和部分学界人士当中日渐流行。

也正如任玉岭所言，调研组着力调研低价房是有原因的，目前国内的房价已经远远超过居民的承受能力，而实际的住房建设的成本非常低。据他本人2004-2006年在四川一些城市和温州的调研，这些地方建房的成本只有600元/平方米，而市场提供的房屋价格少则每平方米几千元，多则上万元。

与此同时，各地的经济适用房、廉租房建设仍然占到很小的比重。如按照北京“十一五”规划，5年内北京提供的保障性住房只占到整个住房比例的1/4。而此前，北京市的一项调研显示，大部分家庭无力购买商品房。

也因此，任认为，从低价房入手将会是打破住房价格“居高不下”现状的一条“快速通道”。

住房供应框架设想

据了解，1988年的取消粮食双轨制，1999年的农村税费改革，2002年成立国资委等，无一不与国务院参事室的建议有关，也因此，国务院参事室组织的此次调研，从某种意义上说，将会是中低收入家庭住房解困的一次“破冰之行”。

就在这次国务院参事室启动房地产调研的同时，国家发改委主任马凯也在最新出版的中宣部《时事报告》杂志上撰文指出，解决“房价高、住房难”问题，主要需要采取加大供应规模、改善供应结构、完善调控政策、规范市场秩序等四方面措施。

而此前，国家发改委的一位副主任也曾在去年下半年的一次报告会上表示，政府需要提供减少土地费用的低价房，并增加这方面的供应，这是解决房价过高，实现“居者有其屋”梦想的根本点。

 据任玉岭介绍，此次国务院参事室组织的房地产调研将历时半年左右。调研组选择了4-5个省份作为调研点，将重点调研低价房的供应问题。“比如烟台的旧社区改造，不需要拆迁，所需成本很小；辽宁的棚户区改造，原住户只需要花很少的钱就可以住进去。这些都是值得总结的经验。”任说。 此外，四川和浙江温州的一些房改措施也值得研究，比如温州的经济适用房，采取委托建设的方式，开发成本很低。另外，深圳建写字楼的同时，在一个地方建小户型公寓楼，既方便了员工，也有助于缓解交通堵塞。这些都是调研组感兴趣的个案。

“参考世界年收入与房价比为1∶3-1∶5的水平，中国可以考虑1∶6的水平定位。”任玉岭提出他的设想，“按照家庭年收入乘6，大于当地平均房价乘100(平方米)的，可以购买商品房。小于和等于当地平均房价的，购买经济适用房。家庭年收入乘20，还不能买100平方米住房的，可以享受廉租房。”

根据这一计算，任玉岭认为，占居民总数70%-80%的工薪阶层都应享受经济适用房，这当中享受廉租房比例约为20%。政府可以通过土地的供应量对三类住房进行控制，30%划给商品房，70%划给经济适用房，此中的30%建80平方米以下小户型，用作廉租房。对于商品房的管理则可以完全放开。

尽管上述言论只是任的“个人见解”，但业内人士认为，任的想法并不是没有道理，相反如果真被言中，或许是中低收入家庭最好的一个福音。按照国务院参事室排出的时间表，此次调研，将拿出房地产改革具体可行的建议，8月份会拿出一个初稿，年底拿出最终稿。