任何一个行业都有其自身存在的规律，也有着和其他行业相似之处。不管如何，房子始终是消费品，既为消费品，就和其他商品一样，要合乎市场规律。2007年，关于商品房预售取消还是完善的问题，在业内一直被传递着。都有理由，也都十分充分。这预示着在未来相当长的一个时期里，商品房预售将继续让“圈内圈外的人”头疼下去。

取消有取消的道理

国土资源部土地利用管理司司长廖永林最近指出“现在的房地产市场上出现的种种问题，特别是乱炒房地产，都跟预售有关。我个人的意见是“应该完全取消商品房预售”。实际上，商品房预售制度遭人诟病并非首次。早在2003年，广州市人大代表朱永平就向广州市人大建议取消商品房预售制度。

支持取消商品房预售的业内人士认为，我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，承担了开发的全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。

与此同时，由于住房是非标准化产品，位置空间不同，每一套住房都是不同质的，现有国内市场的住房销售是买卖双方信息高度不对称的市场交易，商品房采用期房销售制度，实际上是用标准化产品偷换非标准化产品，是用前验商品偷换后验商品。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。有些中小房地产商只做“一锤子买卖”，利用虚假广告和推销招数夸大功能、质量、面积等，诱骗消费者，把期房卖出去赚一把就一走了之。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。

支持者指出，商品房预售同样是造成不平等竞争和低效率竞争的第一位因素。众所周知，商品房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。一是以圈地、圈钱为主要特征的盈利模式，房地产公司老板90％的时间用于对政府和银行的公关，只有大约10％的时间用来考虑如何搞房地产开发。形成了“以老板为驱动力”的机会型发展模式。二是形成了以概念炒作为主的销售方式。利用概念的差异化来渲染和夸张产品的差异化，这是房地产企业不采用战略、不依靠品牌，甚至无相应技术人才、无稳定的经营队伍的重要原因。三是经营模式以销售为主。 最终导致规模不经济。

针对房价居高不下的现实，今年以来，国家宏观调控之剑直指房地产行业，先后出台了稳定房价的一系列硬措施，从供给与需求两个方面进行双向调节，截至目前已取得一定成效，但稳定房价的压力依然很大，有的特大城市的房价仍呈涨势。支持者认为，在这种形势下，取消商品房预售制的时机已经成熟：一方面，房地产市场不是冷，而是过热了，各地的房地产市场有大量商品房闲置是不争的事实；另一方面，房地产企业也已完成了资本积累，不仅不再是弱小的、需要扶持的幼芽，反而成长为一支不容轻视的巨大资本力量，在这样一个大环境下，如果继续实行商品房预售制则显得非常不合时宜，而且对于抑制投机需求、稳定房价也是不利的。

完善有完善的理由

长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应就成为社会发展的客观需要。而商品房预售制能够加速整个建设的资金周转、提高资金的使用效率，并可以降低资金的使用成本。

更为重要的是，根据测算，以预售方式进行销售的项目，比以现售方式进行销售的项目，其回收周期要缩短10个多月。目前国内资本市场发展还比较滞后，除了银行贷款外几乎已经没有其他可供选择的融资方式，因此预售制度实际上已经成为房地产开发融资的重要手段。

据统计，近几年房地产开发的资金来源中，大约有40%是由商品房预售而获得的。对广大消费者来说，之所以能够接受预售制度，主要是由于预售的价格比现售的价格要低10%-15%，这种价格上的优势为其增添了不小的诱惑力。

业内人士认为，房屋预售制度取消后，对开发商自有资金的要求将大大提高，房地产市场的格局也将发生很大的转变，开发商们将不得不面临重新整合的局面。一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的中小企业要么被淘汰出局，要么投靠有实力的发展商，这样资金和土地就会逐渐集中到少数开发商手中，造成行业垄断局面的出现。而同时，一些全国性的公司都是从现金到现金，他们有可能会因此立刻死掉，即便实行兼并，业内人士担心谁又能兼并像珠江、合生创展那样的公司？他们负债率很高，这显然使得没有多少企业能够承担，那么谁为房地产的烂摊子负责？

同时，预售制度取消之后，期房改为现房，对市场的最直接的影响就是房价将会上涨。楼盘从土地开发到封顶，都有一个周期。如果预售期没有，市场就会面临一个房屋空档期，带来的直接后果就是房价上涨。不仅如此，在这种情况之下，某些开发商也会故意囤积楼盘，导致供小于求局面的出现，从而造成房价的上升，从消费者来看，也未必就是一个利好消息。

尽管取消预售制度之后，银行开发贷款的风险会有所降低，但取消商品房预售对银行自身来说也是一柄双刃剑。一方面是银行个贷的生意恐怕会明显减少；另一方面因为银行在支持房地产业发展的同时，也在靠房地产的开发贷款和个人按揭贷款为其增添业务量，其中按揭贷款还是银行公认的好资产，一旦真的废除之后，对房地产业而言，无异于釜底抽薪、断炊断粮，从而导致房地产市场出现大起大落，其中感觉震幅最大的无疑还会是银行自己。

再者，由于长期以来，房地产都是境外热钱进入中国的最主要途径。因此预售制度取消之后，国内房产企业在无法获得国内银行资金支持的情况下，很有可能选择以与境外资金合作的方式筹得建设资金，而境外热钱也会趁机涌入中国，从而导致新的金融风险的发生，这对于国家宏观经济的发展影响都将是深刻的和重打击度的。

但业内人士并不认为商品房预售就是一项不可以改变的“国策”，它需要一个不断完善的发展，在各方面准备还没有到位的时候，取消商品房预售制度无疑是一种“过激行为”，如果说取消商品房预售制度对于未来是一个必然的趋势，但至少就现在而言，取消商品房预售制度时机还不够成熟。