在酝酿了相当长的一个时期后，《注册房地产估价师管理办法》和《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》日前正式在建设部里被拟定完成，这预示着今后的房地产估价，不再是谁都可以“说了算”的时候了，因为这一次，估价监管真的来了。

不能忽视的房地产估价

一直以来，困顿着政府的房地产交易、抵押贷款以及房屋拆迁安置补偿过程中存在的房地产估计“桌下东西”，让政府更清醒的意思到全过程监管的重要性，在事前监管形同虚设的制度约束面前，房地产估价必须重新进行定位。

在此之前，由于市场上的竞争不断加剧，而相应的监管措施没有跟上，很多二、三级估价机构的分支机构和“办事处”等，通过低价竞标等手段抢占市场，近70%的房地产估价机构收费标准，甚至只有原标准的40%?50%，而其中相当一部分估价机构，更是随着委托人的意愿高估或低估评估价格，“说多少就是多少”的房地产估价市场上的混乱已经“多多少少出乎意料”。

正如建设部副部长刘志峰所指出的，目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要，还存在一些不容忽视的问题。一是从业人员职业道德和法制观念有待加强，整体素质有待进一步提高。当前比较突出的是拆迁评估问题，表现为评估机构受政府干预、开发商利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，评估结果与市场价值严重背离，损害了有关当事人的合法权益，二是部分估价机构和估价师行为不规范，“给回扣”、“假脱钩”、“卖牌子’等现象时有发生，三是房地产估价市场环境有待进一步净化，强制评估、指定评估、恶性竞争等问题没有根治。刘志峰说，国有土地的有偿使用、房地产的涉税征管以及国有资产在股份制改造中的房地产价值问题等无不涉及房地产估价的公正与合法，这需要我们还要做更多的东西。

业内人士也有着相似的看法，据了解，1998年到2006年，国内个人住房在金融机构贷款年均增长率达112．8％，这一比例几乎占各类金融信贷资产的12．6％，特别是2002年以后，金融资产凝聚在房地产领域的量越来越大。业内人士提醒，房地产估价对保持房地产市场的持续健康发展影响与作用是日渐突出，之所以会不断出现房地产估价“越轨”，其症结显然是我们的房地产估价监管“出了问题”。

管理方向

由事前管理转向全过程监管，准确提供各类信息，客观地分析和预测市场发展趋势，引导公众理性投资和消费，为政府提供实施房地产市场监管和宏观调控的决策依据，业内人士认为，这是房地产估价走到今天，必须要做的一件事。

《管理办法》和《通知》的下发，更确切的说是政府监管、行业自律和社会监督有机结合的一种监管模式尝试，业内人士分析，这将是房地产估价由事前监管向全过程监管转变的一次“试验”。

新出台的监管规定进一步完善了中国房地产估价行业运行规则：即明确二级、三级房地产估价机构不得设立分支机构，各房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”“联络点（站）”等机构，此前已设立分支机构的，须在3月底以前完成整改；同时，估价“考级”全面推行年度制，不符合估价等级的估价机构依次“退位”；此外监管规定还要求，各地必须尽快完成房地产估价机构信用信息和注册房地产估价师信用档案的建立，对房地产估价机构和注册房地产估价师的违法违规行为以及被投诉举报处理、行政处罚等情况将作为不良行为记入信用档案，公众可随时上网查阅。

更为严厉的是，《管理办法》和《通知》进一步明确，如因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的，一律不予注册。

业内人士十分肯定的指出，明确注册房地产估价师的禁止行为，对有隐瞒歪曲事实、实施商业贿赂、签署虚假估价报告等禁止行为的注册房地产估价师实行严惩，显然点中了房地产估价的“要害”，如果全过程管理确实可以到位，2007年将迫使整个房地产估价市场进入一次“洗牌”。

但业内人士也并不是没有担心，他们认为，在政府性质的拆迁安置工作中，房地产估价背后，地方政府的“影子”将很可能影响到估价的真正价格，因此政府执法过程的监管是否到位将决定房地产估价监管的最终到位，说白了，政府执法工作的监管，将是房地产估价监管最关键的关键。