第十条 规划、设计变更的约定。
　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人： 

（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

（2）______________________________________________________；

（3）_______________________________________________________；

（4）___ __________________________________________________；

（5）_______________________________________________________；

（6）________________________________________________________；

（7）__________   _______________________________________。
　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
　　买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按 __________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

_____________________________________________________________。

[律师释义] 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。房地产销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人购买商品房，绿地和周边环境也是重要的考虑因素，并因此也支付了对价，建议买受人对建筑的容积率、绿地率、配套设施的变化等情况进行约定。

律师提醒买受人：1、该通知采取的是到达主义，应预防书面通知到达您的信箱，而您多日未收取邮件的可能；2、买受人在通知到达后15日内能否作出书面答复，不能排除买受人因客观原因不能作出书面答复的可能，比如买受人正在国外旅游。

第十一条 交接。

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

　　由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：

____________________________________________________________。

[律师释义] 实践中，许多人对房屋交付使用有不同的理解，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。这也就是人们常说的?交钥匙?。当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对房屋的交付使用的内容进行特别约定。

第十二条 （权利担保） 

出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

______________________________________________________________。

[律师释义] 在实践中，往往由于开发商在出售商品房之前已然将房地产向银行进行了抵押，而贷款到期后，又无力支付贷款本息，致使房地产被银行行使抵押权人的权利，导致购房人的房产证无法办理。此外，还有可能是开发商一屋多卖、“一女多嫁”导致纠纷的产生。
　　第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。
　　出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理：

1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价

2. ________________________________________________________。

3. __________________________________________________________。

[律师释义] 建设工程技师验收只是针对工程主体下结论，购房者所关注的一些细节性的问题，并不包含在质量验收的内容当中。通常购房者对房屋质量的不满主要集中在装修、格局的变化；水、电、气、管线的通畅；门、窗、家具瑕疵等问题上，要解决这类的问题，商品房买卖合同是最有效的武器。

第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件： 

1．_____________________________________________________________；

2．_____________________________________________________________；

3．_____________________________________________________________；

4．_____________________________________________________________；

5．_____________________________________________________________。

　　如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理

1．_______________________________________________________________；

2．_______________________________________________________________；

3．_______________________________________________________________。

[律师释义] 基础设施主要是指与商品房及所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施。公共配套建筑是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的教育、商业、饮食、娱乐（会所）等公共建筑。基础设施、公共配套的教育状况是购房人选择商品房的重要考虑因素。基础设施、公共配套建筑正常运行是商品房使用功能正常发挥的一个重要条件。

由于这些设施投入正常运行的决定因素主要是在政府，所以出卖人应当慎重做出承诺，特别是正常运行的时间。

此外，交房时所用的电，一般为临时用电，应在合同中约定临时用电转为民用电的日期；天然气或煤气的准确通气时间，因煤气公司一般规定，只有小区入住率达70％时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如因入住率不够而不能按时通气时发展商采取的应急办法。

　　第十五条 关于产权登记的约定。

　　出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：

1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。

2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。

3．____________________________________________________________ 。

[律师释义] 需要注意的是本条约定的期限并非是买受人取得房产证的最后期限，而仅仅是出卖人将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案的时间。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；

　　（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　房产证是购房者证明自己对房屋具有所有权的凭证。现有法律已经对房产证办理问题做出了明确的规定，购房者在签订商品房买卖合同时要注意合同中是否有“陷阱”，将办证的条件和期限进行额外的约定，将办理条件提高、办理期限延长等。如果不加以注意，依据合同约定优先的原则，在产权证办理争议问题上购房消费者往往处于不利的境地。

律师特别提醒，买受人购买商品房后，除了要办理房产证外，还需要办理国有土地使用证，因此需要对该条款做进一步补充：该条规定的出卖人提供的权属登记材料是指房屋所有权登记材料和国有土地使用权登记材料。相对应的，出卖人应向房产管理机关提供办理房产证所需要全部材料，同时还需要向国土资源管理部门提供办理国有土地使用证的全部材料。

　　第十六条 保修责任。

　　买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
　　买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
　　在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。　　___________________________________________________________________。

[律师释义] 1998年9月1日正式实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明说制度的规定》中规定，房地产开发企业在交付新建商品住宅时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明说》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充规定。2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》规定，建设工程承包单位在向建设单位提交竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。明确工程的保修范围、期限、责任。

2001年6月施行的《商品房销售管理办法》对商品房质量保修的内容进行了明确规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、期限、责任等内容做出约定。保修期从交付时起计算，期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书期限的存续期。存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

　　 第十七条 双方可以就下列事项约定：

　　1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_____________________________________________________；

2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权_

__________________________________________________；

3、该商品房所在楼宇的命名权

_____________________________________________________；

4、该商品房所在小区的命名权_

________________________________________________________；
　　5、

____________________________________________________________；
　　6、

____________________________________________________________。

[律师释义] 绝大多数购房者不理解本条的确切含义，因此开发商毫不含糊的将其全部约定为归出卖人所有，这是不合理的。其中楼宇小区的命名权涉及开发商的整体规划，由开发商保留该项权利比较合理。

该商品房所在楼宇的屋面（俗称的房顶）使用权，和所在楼宇的外墙面使用权，应属于买受人，建议将其约定为：“归全体业主所有，法律、法规有明确规定时，从其规定”。

第十八条  买受人的房屋仅作__________________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

　　出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

______________________________________________________________。

[律师释义] 本条是约定商品房交付使用后双方的有关权利、责任和义务.

买受人购买商品房如为居住目的，应在合同中注明，还应当补充约定为保持居住环境的安静与安全，除非经过买受人书面同意，本楼内其他房屋绝不能作为公司办公用房。

商品房建筑主体结构、承重结构和用途都是经规划部门批准 设计单位设计后确立的，具有整体属性，涉及到整栋楼的外观、安全和使用性质等方面的内容，一经建成，不得擅自变更。对于购买人来说，也要遵守此规定。

　　第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第______种方式解决：

　　1.提交____________仲裁委员会仲裁。

2.依法向人民法院起诉。

[律师释义] 此条是关于争议解决的方式的约定，人们比较熟悉到人民法院起诉，但对仲裁比较陌生，仲裁相对于诉讼，有以下几个特点：1、当事人可以选择处理争议的仲裁机构和仲裁员；2、仲裁实行一裁终局，法院是二审终审制度；3、仲裁一般不公开进行，方便快捷；4、仲裁机构没有强制执行机构，仲裁的执行需要由法院来执行。对于要选择仲裁的当事人，约定仲裁条款的一定要明确，规范的写明仲裁机构。

第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。

[律师释义] 商品房买卖涉及事项太多，不是一个建设部商品房买卖合同所能涵盖的，应当签订补充协议，就其中未能明确和具体的事项予以补充，签订细节性的合同，这对购房者权益的保障是至关重要的。

第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

[律师释义（合同附件是合同的一部分，与合同具有同样的法律效力
　　第二十二条 本合同连同附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：
　　出卖人______份，买受人______份，______份，____________份。

第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。

[律师释义] 对于商品房买卖合同，法律、法规没有规定以经过批准或者登记为生效要件，依据《合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，“或”表示签字或盖章有一样即可，不需要同时具备。

第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向__________________申请登记备案。

[律师释义] 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。 建设部于2001年8月15日颁布的《城市商品房预售管理办法》中规定，预售商品房时，预售人应在预售合同订立后30日内向房地产管理部门办理登记备案。

根据最高人民法院副院长李国光主编的《解读最高人民法院司法解释》民事卷224页对该司法解释，经过预告登记，买受人的商品房交付请求权就具有了排他性，可以对抗承包人的优先受偿权。反之，没有经过预售登记，买受人的商品房交付请求权不具有物权的排他性，不能对抗承包人的优先受偿权。