如何签订建设部《商品房买卖合同》

孙长海   山东金桥济律师事务所

商品房买卖合同说明：

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

[律师释义]这是示范文本合同使用性质的规定。本示范文本并不是强制推广使用的，而是供签约双方进行参考，也可以作为签约使用文本。考虑到部分开发商缺乏诚信，自行起草买卖合同，片面保护自身利益，而对买受人权益加以严格限制或免除，制定一些不平等条款，损害了买方的合法权益，律师建议买受人使用示范文本。

2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

[律师释义] 这是关于商品房的概念，律师提醒买受人注意房地产开发建设的商品房应当是在城市规划区内，以出让方式获得的国有土地上兴建的。

3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

[律师释义] 此文本强调合同的自愿原则，签约人有权根据实际情况更改。

4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

[律师释义]手写的内容相对于机打的文字具有更高的证据价值。

5、对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【 】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

[律师释义] 当事人在签订合同时，不要留有空项，以防发生争议。

6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

[律师释义] 该条是强调购房人的知情权。根据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《山东省商品房销售条例》等相关规定，房地产开发企业和商品房承销机构应当在商品房销售场所向买受人明示房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明、经批准的房地产开发项目修建性详细规划图以及业主临时公约、前期物业服务合同和商品房买卖合同示范文本等文件和材料。

7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

[律师释义] 该条款不具有法律效力，当事人对合同条款发生争议的，应由人民法院进行解释。

商品房买卖合同

（合同编号：　　　　　　）
　　合同双方当事人：

出卖人：_________________________________________________________ 

注册地址：_______________________________________________________

营业执照注册号：_________________________________________________

企业资质证书号：_________________________________________________

法定代表人：____________________联系电话：______________________

邮政编码：_______________________________________________________

委托代理人：____________________地址：__________________________

邮政编码：____________________联系电话：________________________ 

委托代理机构：__________________________________________________

注册地址：______________________________________________________

营业执照注册号：________________________________________________ 

法定代表人：____________________联系电话：______________________ 

邮政编码：______________________________________________________

买受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_______________________ 

地址：__________________________________________________________

邮政编码：______________________联系电话：______________________ 

【委托代理人】【 】姓名：____________________国籍：_____________ 

地址：__________________________________________________________

邮政编码：______________________电话：__________________________

[律师释义] 卖方的基本情况应以营业执照上的内容填写。买受人的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的，填写经常居住地。由于文本只印制了自然人作为买方的情况，如果法人或是其他组织购买商品房的，可以印制与买受人相应的信息条款替换。

1、 出卖人必须是依法经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业必须符合《城市房地产管理法》所要求的条件。

2、对于买受人的资格，我国法律没有特别规定。目前，有不少的购房者考虑到子女以后对房产的继承问题，要求以子女的名义进行交易，这种行为是否合法，需要根据具体情况进行分析。根据有关法律规定，法定代理人的代理行为应当应当是符合被代理人的利益的，不能通过自己的主观意志为被代理人设置义务或产生负担。如果父母以子女的名义购买房产，未给子女设置义务或产生负担，则该代理行为有效，反之无效。

3、 代理销售，的指房地产开发企业委托具有房地产经纪资格的专业公司代为商品房销售的行为。买受人应当审查出卖人对委托代理机构的授权委托书。

4}、包销，一般是指房地产开发企业将其开发建设的房屋交由包销人以房地产开发企业的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据。

出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。

该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。

[律师释义] 本条款主要是明确商品房所在项目的合法用地依据。根据我国法律规定，房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式。土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由其向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付土地使用者的行为。非经济适用住房的商品房，其土地使用权的来源是出让，而经济适用房的土地来源一般是划拨。

 规划用途应为居住用地，目前的房地产市场中的综合用地也可以搞住宅建设，对这类用地要注意。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：“土地使用权出让最高年限为：居住用地七十年，工业用地五十年……综合或者其他用地五十年”。由于项目的开发、销售有一个过程，因此买受人买到房屋时不可能拥有70年使用权，少1－3年是比较正常的现象。但有的楼盘因种种原因开发周期或销售周期延迟时间较长，特别是一些“烂尾楼”改造的住宅，土地使用年限可能“缩水”更多，购房者就应当注意。

 建设工程规划许可证：房地产开发商取得土地后，需要进行住宅设计，将这个设计的内容交给规划局，规划局对这个设计是否符合规划进行审查，如符合规划则发给建设工程规划许可证。就《建设工程规划许可证》而言，一份真实有效的《建设工程规划许可证》有三部分，包括建设工程规划许可证、建设工程规划许可证附件以及附图，缺一不可。其中，在建设工程规划许可证上标明了开发商的名字、建设项目名称、建设位置和建设面积。 这里需要说明的是《建设工程规划许可证》上标明的建设项目名称并不一定是整个项目，而是具体的哪一栋楼，购房者要看仔细了。在《建设工程规划许可证》的附件上，则对建设项目的建设规模、层数、高度、栋数、结构类型、造价等做了明确的说明。

施工许可证是开发商取得上述相应的手续后，与建筑承包商签订施工合同，到建设委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。
　　第二条 商品房销售依据。

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。

[律师释义] 本条是关于商品房销售方式的规定。如果是现售商品房，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。一般情况下，开发商备案后，房地产开发主管部门会发给《备案回执》或类似的证明文件，以证明其进行的商品房现售是合法的。买受人应要求出卖人出示《商品房现售备案回执》

如果是预售商品房，还要填写批准预售的主管部门名称及商品房预售许可证的编号。商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为，与买受人订立的商品房预售合同，将被认定无效，除非在起诉前取得商品房预售许可证。

第三条 买受人所购商品房的基本情况。　　

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：

第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。

该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。

[律师释义] 买受人在填写以上指标，应审查是否与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图要约定为合同的附件，其中的朝向及尺寸如墙体厚度、门窗尺寸都要明确标明，并将商品房所在小区的总平面图附上。

买受人应要求出卖人根据《建设工程规划许可证》上载明的内容填写商品房的用途，依据批准的设计图注明房屋结构及层高、层数等。应当注意的是，这里的层高不是净高，包括了楼板的厚度，如果要约定净高，应当特别注明。因为层高的计算要用到楼板的厚度，而这个厚度的测量相当困难，买受人可以要求出卖人填写楼层的净高。

封闭式阳台与非封闭式阳台在价格计算上不同。根据《建筑面积计算规则》的规定，全封闭的阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算。因此，购房者在此一定注意。

套内建筑面积，由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积包括：a、卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；b、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；d、内墙面装修厚度计入使用面积。套内墙体面积，新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套（单元）内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积，封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

分摊的共有建筑面积，分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积由以下两部分组成：a、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。b、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。共有建筑面积分摊系数是整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数

第四条 计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：

1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米______元，总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。

4、 _____________________________________________________________ 。

[律师释义] 按建筑面积确定价款的计价方式。，商品房单价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米公摊的共有建筑面积价格是一致的；按套内建筑面积确定价款的计价方式，商品房单价也是一个均价的概念，房价款跟套内建筑面积数有关，跟分摊的公共建筑面积数没有直接关系；按套为计价方式的，房价和商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数没有直接关系。

　　第五条 面积确认及面积差异处理。

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第__________种方式进行处理：
　　1、双方自行约定：

（1）                                                

（2）                                                

（3）                                                

（4）                                                  
　　2、双方同意按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　　　　　　　　产权登记面积－合同约定面积
　　面积误差比= ────────────────×100%
　　　　　　　　　　　　合同约定面积 

　　因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

[律师释义] 注意计算面积差异时要与计价方式对应，如按建筑面积计价时要以产权登记时确认的建筑面积确认；按套内建筑面积计价的，以产权登记时确认的套内建筑面积为依据确认。如果按套计价，则是以整个商品房为计价单位，不牵涉到建筑面积及套内建筑面积计价的问题。

合同约定面积，又称暂测面积、预测面积是指在商品房预售中，房地产开发企业或其委托的有资质的测绘部门根据设计图纸计算出来的预售商品房面积。

产权登记面积，又可称实测面积，是指预售商品房竣工验收后，经有资质的测绘机构实地测量，房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

房地产行政管理部门确认的房屋面积，是商品房最终确定面积，也是处理纠纷的依据。

第六条 付款方式及期限。

买受人按下列第__________种方式按期付款：

1、一次性付款
________________________________________________________________。

2、分期付款
_________________________________________________________________　

3、其他方式
_________________________________________________________________。

[律师释义] ，现在的买受人大多选择银行按揭付款方式，其付款包括两部分，一个是买受人支付首付款，第二还银行贷款。以上付款方式中，对买受人来说最大的权益保护是分期支付上述款项给开发商，买受人可以依据工程进度付款，挖地槽我付出你10％，正负零了，我再付给你10％，到了五层我付一部分，到了主体结构封顶我付多少，外装完成多少，内装完成多少，全部设备安装完毕付多少，如果能有这种分期付款的合同条款，无论对于消费者来说，还对于银行来说都是一个巨大的风险防范措施，

第七条 买受人逾期付款的违约责任。

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2._____________________________________________________________。

[律师释义] 购买人应客观评价自己的购买能力。

目前许多购房人采取向银行按揭贷款的办法支付房款。一般来说，因为开发商与银行事先都签订了合作协议，因而绝大多数的购房人都能如期取得贷款。但这并不排除由于种种原因，银行没有批准购房人贷款的情况出现。一旦这种情况出现，购房人将有巨大的付款压力，难以继续履行购房合同，面临违约风险。有鉴于此，建议购房人除了约定好付款方式及期限外，还要明确约定：“如果购房人的贷款申请未获银行批准，则购房人有权与出卖人协商，采取买受人可承受的分期付款方式支付房款或者选择退房。买受人因此退房时，出卖人应将买受人已付房款全额返还给买受人。” 
　　第八条 交付期限。
　　出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
　　1．该商品房经验收合格。
　　2．该商品房经综合验收合格。
　　3．该商品房经分期综合验收合格。
　　4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。、

5、                                       

但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同变更合同外，出卖人可据实予以延期。
　　1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的；

2

___________________________________________________________；

3、

___________________________________________________________。 

[律师释义] 出卖人交付房产，应留给买受人必要的时间验收，建议将交房时间由具体的某一天，改为一个时间段，从而提高交房的质量，减少纠纷。

根据国务院《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》及其他相关规定，商品房交付使用必须经过的验收指的是综合验收（不完全等同于住宅小区的综合验收，住宅小区的综合验收除了以上规定还包括绿化、卫生等全方位的验收）,并且几个部门规章对验收的内容作了较为详尽的规定，商品房在没有经过综合验收的情况下，不能够交付使用，否则将承担民事责任，行政责任甚至刑事责任。

依据《中华人民共和国民法通则》第153条规定：“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。” 但实际在房产交易中，有的开发商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力”做了如下的注解：“人力不可抗据的自然灾害和其他事故，及销售方所不能控制的其他原因交房延期的，销售方不承担责任。”这样的约定显然是销售方对自己的免责范围扩大。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

第九条 出卖人逾期交房的违约责任。

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行； 

（2）逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

2、______________________________________________________________。

[律师释义] 卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住；一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。
　　一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定房屋交付条件。

按照上述合同文本的约定，如果购房者不退房，那么逾期天数越多，购房者得到的违约金也相应增加。但是购房者退房的情况下，违约金的数额是固定的，也就是即使说逾期天数增加了，违约金的数额也不变。消费者如欲行使自己退房的权利，就要尽早决定，及时与开发商协商退房事宜；协商不成的情况下，尽快依据合同的约定申请仲裁或者进行诉讼