全国政协委员 郭松海

2006年，国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，提出“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”，要限套型、限房价，在此基础上，采取竞地价、竞房价的办法招标。在此提出限价商品房后，一些地方政府并没有予以足够重视，其执行不力或不作为，或“雷声大，雨声小”，致使某些城市房价仍有较大幅度增长，调控政策效果不明显。“限价房”之所以步履艰难，其原因是：一是认识模糊，二是工作思路不清，三是责任不明；为发挥限价商品房作用，抑制过高房价上涨，特提出以下建议：

一、澄清对限价商品房的模糊认识。某些人认为政府对房价的限制是对市场行为的不当干预，这是对政策存在的曲解。房地产市场是典型的不完全竞争市场，对建成的商品房在一定范围内予以限价，实际上是对房地产市场卖方垄断的价格管制。限价是有法律依据的，按照《价格法》规定：“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”，“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”，当重要商品和服务价格显著上涨时，政府可以对部分价格采取限定差价，规定限价、实行提价申报制度等干预措施”。住房是一种特殊商品，它具有公共物品的性质，在社会主义市场经济条件下，城市土地国有，政府完全可以从政府监控物价职能入手，在土地出让时做出最高限价，进而抑制房价过快上涨，这样可以满足买不起市场价商品房、又无条件享受经济适用房政策的普通购房者需求。 “十五”期间，宁波市建成包括限价商品房在内的经济适用房占市场住房供应总量的 ２２．７％，为平抑该市过高的房价起到了积极作用，２００４年宁波商品房平均销售价格每平方米平抑了３８６．５元，其中住宅每平方米平抑了３１０元。

二、各方联手，推进“两限两竞”。所谓限价商品房是指政府将通过土地招投标的方式，为项目做出最高限价，政府以低于同类地段商品房价格的一定幅度，如5-10%，首先确定限价商品房的销售价格；在限套型、限房价的基础上，与规划设计条件一并载人招标文件，然后采取竟地价、竞房价的办法，以招投标方式确定开发企业。由于‘两限两竞’主要是在土地出让环节，因此，此项工作的牵头单位应是各级国土资源部门，规划、住房开发建设主管部门应是配合单位，各方联手，推进“两限两竞”。

三、合理确定限价商品房供应规模及布局。为解决中低收入家庭的住房需求，限价商品房的开发必须有一定规模保证。当前，我国房价收入比超过10倍的大城市和特大型城市，保障性住房较合理的比例是，占到全部住宅建设总量的60%左右，覆盖到中等收入、中低收入和低收入家庭；限价商品房的开发，在“十一五”期间，其比例宜控制在总量20%左右的规模。限价商品房的布局选址，应重点选在市区或近郊的楼市热点区位，这样才能有效稳定区域房价，真正惠及中等收入和中等偏低收入家庭。

四、严格控制销售对象。限价商品房供应，政府给予适度的社会保障，就有权、有责任去限制供应对象。各地政府必须规定相应的限制条件，对购买条件、销售限制、购买程序等作出严格规定。如青岛市规定，申请购买普通商品住房的人必须符合没有住房或住房面积未达到政府规定标准；人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5等条件，才具备申购资格，申购要通过公示、审批等程序，最终确定限价商品房的购买对象；其“退出”也应封闭运作。

五、建立地方政策的目标责任制。各地政府拿出相当数量的建设用地，支持限价商品房的开发建设，意味着政府需突破“以地生财”模式，牺牲部分土地收益，向民生用房“输血”；减少了地方财政用于其他工程的建设，这对地方政府是个严峻考验。为此，应建立地方政策的目标责任制，将有保障性住房建设纳入政绩考核体系，中央政府要有相应的惩罚制度。