居住是人们的基本生活需求，满足这种需求的普通住房，它的价格应该有一个合理的区间，以保证广大居民的住房消费，保障人们的居住权。
一、房价收入比
住房的合理价格区间，是指为城镇人口中占多数的中等收入居民家庭提供的普通商品住房价格的变动区间，其价格适合于中等收入居民家庭的居住消费水平。许多市场发达国家以房价收入比作为度量住宅市场发展尺度的指标，其中房价国际上多通用中等水平的住房价格来代表；而在我国因相应资料缺乏，一般用“均价”来代替。目前，我国部分城市高档商品房供应偏多，但随着政策的引导，市场将以普通商品房供应为主，其市场价格代表性也就接近国际通用标准。其中收入国际上多通用中等收入家庭来代表，随着我国全面建设小康社会的逐步实现，中产阶层的份额将逐步扩大，其代表性也就接近国际惯例。因此，从发展来看，我国住房合理价格的确定也正在逐步接近国际标准。
房价收入比的基本含义是，住房价格与居民家庭年收入的比值，住房消费水平最终受制于其收入水平, 这个指标反映了某个国家或某座城市居民家庭对住房的支付能力，居民购买商品住房的承受能力。1998年联合国对96个国家的统计资料显示，其房价收入比中位数为6.4倍，平均值为8.4倍；中位数与平均值相比较，不受最高值、最低值的影响，更趋合理。另外，这个数字也得到各国验证，尽管各国房价状况千差万别，但住房问题解决比较好国家的房价和家庭年收入的比例关系基本在6倍左右，这就保证了这些国家大部分居民能够承受房价的负担。
1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》[国发23号 ]指出，“停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60 平方米的经济适 用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上”，“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。”根据这个行政法规的标准，结合现状，目前普通商品住房比经济适 用住房价格约高出1/3，按照目前人均住房面积一家三口一套住房建筑面积在90 平方米，二者共同作用使房价收入比可提高到6倍。
房价收入比的理论基础是市场中住宅 “有效供给”与“有效需求” 的均衡，这其中包含着将居民的购房消费支出占家庭年收入的比例应控制在一定范围内。考察世界主要国家和地区人均GDP在1000美元至3000美元阶段的消费结构变动规律，居民住房消费支出比重约占15%--30%；取这两个比例为上下限，依据我国年限在20年的现行公积金贷款和商业贷款1：1的比例及其贷款利率贷款购房，按月等额本息还款，可计算出我国合理的房价收入比，大致在3---6倍。
贷款利率分为公积金贷款和商业贷款两种：自2006年5月8日起，个人住房商业贷款5年以上按年利率6.12%、月利率5.10‰执行。个人住房公积金贷款5年以上按年利率4.59%、月利率3.675‰执行。根据我国实际，贷款年限在20年的居多，因此在计算我国合理房价收入比时，我们采用以下数值：（1）若按公积金贷款，根据以上公式计算得出的房价收入比为2.84～5.69；（2）若按商业贷款根据以上公式计算，得出的房价收入比为2.47～4.94；（3）按公积金和商业贷款1：1的比例计算得出的房价收入比为2.67～5.32。考虑公积金制度在城镇居民中将进一步推广，我们采用（1）、（3）方案，如按整数计，即为此3---6倍。
在“十一五”期间，部分房价偏高的城市可以实现房价零增长，但为改善人们的居住条件，增强住房的性能和效用，住房的生产成本如新技术、新材料、新设施的推广应用，劳动工资的增加，仍是房价上涨的重要因素；为此，要采取以下措施，调整房价构成中某些因素的作用，以抵消因生产成本提高而引发的房价上升。
二、 山东省的房价收入比
2004年山东城镇人均可支配收入9437.80元，住宅销售单价1885.87元/平方米，如按套房面积90平方米计算，房价收入比为5.99，如按套房面积120平方米计算，房价收入比为7.99，接近8倍。这就是说，当前我省总体房价对参加过房改，有房改房的家庭，通过"旧房换新房、小房换大房"，可以承受；对于未参加过房改，没有房改房的家庭，是难以承受的。
（一）山东省合理价格的地区差异
全省各城市商品住宅销售价格相差较大，这里各市商品住宅销售价格，是包括各副省级市或地级市及县级市商品住宅销售价格的平均价格，如仅统计市内商品住宅销售价格，有的城市就远高于此，如青岛市内四区均价达4384元/平方米，而全市均价仅为2747.36元/平方米。该表显示，我省东部地区济南、青岛、日照等市商品住宅销售均价都超过2000元/平方米，济南、青岛两市均价超过2600元/平方米。中、西部地区枣庄、滨州、济宁、莱芜等地，商品住宅销售均价都低于1300元/平方米；东、中西部地区城市房价相差一倍。最高价济南市的房价是最低价莱芜市房价的三倍；青岛市内四区商品住宅销售价，则是最低价莱芜市房价的四倍多。
2004年山东各城市按套房面积为120m2和90m2计算时的房价收入比
上表显示，我省东、中西部地区，由于地区经济发展水平的差异，对外开放度的差别，其市场需求也相差很大，故房价也相差悬殊。其各地房价收入比，如按每套住房面积90平方米计算，济南、青岛、日照等市超过6倍；[如按每套住房面积120平方米计算，济南、青岛、日照等市超过9倍；]这几个城市的商品住宅销售价格偏离了合理房价；如按每套住房面积120平方米计算，烟台、淄博、泰安、德州等市，房价收入比超过6倍，这四个城市的商品住宅销售价格都略偏离了合理房价。
根据上述分析， “十一五”前几年我省城市房价涨幅应控制在城镇年人均可支配收入涨幅的1/2左右；济南、青岛、烟台、威海、日照和德州房价涨幅应控制在城镇年人均可支配收入涨幅的1/2--1/3，济南、青岛、日照等市房价涨幅应控制在城镇年人均可支配收入涨幅的1/3以下的具体目标。为实现这个宏观调控目标，其对策如下：
三、宏观调控政策
（一）财税政策
1.财政政策
财政政策是宏观调控的一个重要工具。2005年我国转向稳健的财政政策，它既是完善市场经济体制的基本政策，也是推进和健全公共财政体制的重要内容；政府的财政投资于公共事业，如住房社会保障、医疗、教育，扩大了消费，其民生的改善对GDP的贡献很大。安居是构建和谐社会的重要物质载体。目前，我省部分城市住房市场中适合中低收入家庭消费的经济适用住房供应明显不足，廉租住房、农民工公寓更是短缺，故应调整产品结构，调整供应结构，为社会提供更多公共产品，进而有利于社会分配公平合理，构建和谐社会。
2.税收政策
税收是调节分配、调控经济的重要手段。时下，不动产税正在酝酿中，出台尚须时日。目前，可依据现有法规规章，制定地方管理办法、规定，如对我省城镇中低收入家庭购买、租赁自用普通住房的，税费予以减免优惠。在税收设计上：一是对普通商品住房中90平方米以下小户型住房交易,相关税费予以优惠，如居民的购房给予减半契税的优惠政策。二是对二手房交易在税收上依照经济适用住房标准,在相关交易税收上予以减半；或可给予抵扣减免个人所得税的优惠政策。三是改变目前个人出租私房需缴纳租赁税5%，个人还得缴纳12%个税的作法；降低房屋租赁税负，对出租廉租住房和普通住房的出租人实行个人所得税减免政策，以促进居民盘活存量住房。
（二）土地政策
土地是人类赖以生存的基本自然资源，山东基本省情是人多地少，土地资源稀缺，房地产开发耗用大量土地，因此，必须严格遵循可持续发展的要求，集约房地产开发用地。
1．加大对闲置土地的调整开发利用力度
我省约有18万亩闲置空闲、批而未用的土地，其中，住宅用地尚有2400多公顷待开发；盘活这些存量土地，需要妥善处理好涉及部门利益的各种关系，使土地合法地流转，这样可以解决部分城市住房用地不足问题。与此同时，要加大对闲置土地的处置力度，依据《城市房地产管理法》第二十五条，对于开发商囤积居奇，房屋待价而估，造成开发项目一半以上闲置的，或是烂尾楼的，应征收土地闲置费；对超出合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
2．在严格执行土地规划的前提下，适时调整土地供应结构。增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，这部分用地年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％。通过土地调控措施来保证中低价位、中小套型住房的有效供应，进而改善住房市场供应结构，稳定房地产综合房价。
3．城乡统筹，实行集体土地使用权流转的创新。
学习广东省集体建设用地使用权流转的经验，以省政府令的形式出台有关管理办法，从较高法律效力层面上，赋予集体建设用地流转在省行政辖区内的合法性；参照和借鉴对国有土地的管理方式，在强化规划控制的前提下，规范集体建设用地流转的条件、范围、方式；保护农民土地收益，保障集体建设用地依法、合理、规范流转；通过土地市场，集体建设用地使用权可以出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，以增加建设用地供应，稳定地价，进而稳定房价。
（三）货币政策
货币政策是政府通过对国家的货币、信贷以及银行体制的管理来实施的，是中央银行采用各种工具调节货币供求以实现宏观经济调控目标的行为。目前我省房地产公司的资产负债率大都在70%以上，由于房地产融资方式没有形成风险分担机制，房地产公司的负债主要来自于银行的间接融资，因而，这样高的负债率一旦出现市场风险，必将给银行带来巨大损失。当前，运用金融手段对房地产进行调控, 有利于房地产信贷的良性发展，减少金融风险。
2005年从执行稳健的货币政策结果来看，在过度投资和投机性炒房得到初步遏制的同时，个人住房消费也受到了一定程度的冲击。因此，2006年货币政策应在继续对投资型住房实行严格控制的基础上，也应给予自住型普通住房以适当支持，达到扩大内需的目的。如对个人购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的，保持原来首付款比例２０％的规定等。
2005年我省住房公积金归集额已达到568亿元，居全国第5位，但住房公积金个人贷款较少，仅约占总额的30％，住房公积金使用率低于全国平均水平，这成为山东房地产金融市场一个亟待解决的问题。建议将未使用的公积金尽量利用起来，充分利用政策性贷款利率低的优势， 扩大房改金融业务。第一，提高住房公积金房贷供给能力，向中低收入者倾斜, 降低首付款比例,提高贷款额度，延长贷款期限，保障中低收入群体住房需求。第二，在公积金增值收益中提取部分资金购入或建造一些低价位住房，以每户60平方米左右面积定向供应低收入的住房困难户，资金滚动使用。
（四）调整房地产市场结构，促进住房梯度消费。
1．调整房地产市场供给结构
供给结构错位问题是引起的住房均价上升幅度过快的重要原因，为平抑房价，城镇住房市场供给结构也应以普通商品住房、经济适用住房为主；我省城镇现有3000多万产业职工，近一半是农民工，还有部分困难企业职工，还有近些年来踏入社会的近百万大中专毕业生中的部分人员；这个上千万的群体，他们收入有限，消费能力有限，他们住房条件难以得到有效改善。但随着人们生活水平的提高，消费结构的升级，作为价格颇高的消费品—住房，已成为新的消费热点，也是他们所追求的生活目标之一。
因住房兼有商品属和社会属性，上述这几部分人形成的城镇弱势群体，通过市场配置资源难以解决他们的住房问题，只能对市场化住房分配机制予以必要补充，政府实行适度住房社会保障，为他们提供较多公共产品，才能让他们分享到经济增长的成果。为此，应明确近几年我省普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划，确定新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％。这样，通过供给结构的调整，可以降低综合住房价格的升幅，乃至降低综合住房价格。
2．调整房地产市场层次结构
培育好二手房市场，活跃市场，使之成为全面拓展住房消费的重要渠道，从而促使一、二级市场协调发展，这对平抑房价有着不可低估的作用，同时也有利于保持房地产业的平稳健康发展。
（1）要简化已购公房、二手房交易的审批程序与交易审批程序，提供高质、高效、方便、快捷的服务。
（2）加大对二手房按揭的信贷支持力度，放宽获贷额度、年限及利率政策方面。如目前二手房贷款金额不得超过实际成交金额的70％，可将贷款金额提高到80％。
（3）发展中介服务业,为二手房交易双方建立畅通的桥梁。政府应鼓励、扶持发展房屋咨询服务、房屋中介、房屋置换等专业化服务；中介机构要树立先进经营理念， 树立品牌意识，形成品牌效应，以优质服务来接纳消费者。
3．调整房地产市场买卖与租赁结构
住房市场是买卖和租赁并重的市场，租房应是城镇居民居住的第二选择, 要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观。倡导租赁消费，不要盲目购房去作“房奴”，着力培育房屋租赁市场，房地产市场才能成为一个完善的市场。
（1）提倡和鼓励租赁住房。政府职能部门要根据弱势群体居民家庭不能承受高房价的实际情况，研究制定租售并举，以租赁为主的住房发展计划和政策。要通过舆论宣传引导广大居民理性对待家庭住房消费，防止为购买房产而陷入生活困境现象大量产生。
（2）积极引导开发企业，变单一的销售方式为租售并举的营销方式。政府在制订城镇年度建造商品房计划的同时，应确定建造公寓式租赁房的年度计划。在对房产商的土地招标中，应明确租赁房的配比要求。
（3）建立完备的住房租赁市场法律体系。
（五）价格管制与市场化限制
房地产市场是一个垄断竞争的市场，在这个不完全自由竞争的市场，对于房价过快上涨，在现行市场环境条件下，如果政府运用计划经济的手段对房地产行业实行价格管制，那么房地产业将由半行政垄断行业退化为行政垄断行业，那将是体制改革的倒退,而实行市场化限制则是一种较好选择。2005年，青岛市出台了《普通商品住房管理办法》，《办法》先由有关部门根据该地房价收入比、基准地价等因素，确定其住房的预售价格，然后将预售价格减去诸项生产管理成本、利息、税费和一定幅度的利润后，倒测出具有一定幅度的土地交易价格，再按项目规划条件，实行土地挂牌出让或招标出让。这样，在土地供应方式上，出让土地的封顶价是根据限价普通商品房的价格倒测出来的，其销售价格则低于同等地段的商品房价格。
(六)政府在房地产价格调控中的作用
降低或取消不合理的涉房收费项目和收费标准。严格查处自立项目收取行政事业性收费和强制收取经营性服务收费等行为。 逐步减免公建配套工程费，大市政配套费。各地房地产开发交纳每平方米几百元的上述两种配套费，开发商再把费用摊入建房成本，最终转嫁给购房者。纳税人购买房产，还要花钱买那些本该由社会提供给纳税人服务的学校等公建用房和居住区红线外的基础设施建设，有其不合理之处。公共服务设施建设应纳入财政预算或由政府通过多渠道筹资统一组织规划建设。从发展来看，随着财税体制的改革，应逐步减免上述两类配套费的收取。
住宅业涉及的部门很多，尽管它在生产阶段仅涉及到一些专业性部门，但它在流通、分配、消费阶段，却与财政、税务、金融、土地等部门密切相关，特别是处在住宅体制的转轨时期，住宅问题以致与每个单位、每个家庭、每个人都息息相关。因此，解决好住房价格问题，各级政府需要有很强的执政能力，并协调好各部门的关系；从各基层组织到各个单位对政策法规的执行，需要有很强的约束力。只有这样，才能使住房政策真正落到实处，使安居真正普惠大众。为此，各级城市政府要切实负起责任，增强全局观念，齐心协力做好房地产市场的引导和调控工作，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，进而促进房地产市场健康发展。