产品、产品、还是产品

创新产品是永远取胜市场的法宝。没有符合市场的产品，再高明的营销活动都是无水之源。

产品附加值是产品价值的增加，是产品满足市场需求的价值增长。附加值不是单独的产品，脱离了原产品不能单独的存在。所以说不论是地段、环境还是配套等等都是产品不可缺少的部分，是体现房子价值的因素。不论是地段竞争，环境竞争，还是配套竞争，其实都是产品在竞争，只不过是产品的突出优势或卖点的竞争。

某段时期或某个区域市场，出现众多楼盘都在单一的宣扬自己的地段有多么的好，如何的四通八达，如何的购物方便等；或者是绿化率多么的高，如何可以和公园媲美等。这时期的市场环境是处于单一功能的竞争阶段，如地段竞争阶段，绿化竞争阶段等。这样的时期，多出现楼盘相似，同质化严重的现象，多形成恶性竞争。而后出现另一个功能的比较优越性时，就开始打破前一个阶段的恶性竞争，如当时市场出现绿化的园林形式的升级，就打破了前一个单一地段竞争优势。

在早期或者是产品基础功能竞争阶段，营销的竞争就强调“不同地段比较地段，相同地段比较产品”的规律。济南房地产市场中，自从1998年取消福利分房后到2003年，基本处于地段功能竞争阶段，不论是居住需求，还是打造产品的开发商，都在强调着“住南不住北，住东不住西”的习惯。在上海房地产市场曾流行过“宁买浦西一张床，不要浦东一套房”的说法，随后在济南也模仿着类似的说法“宁买历下（区）一张床，不要天桥（区）一套房”。直到2003年外来开发商在济南西外环附近建造了外海西子城市花园，才算是正式打破了区域地段的竞争阶段，开始走向景观绿化的升级版。当年外海西子城市花园的外立面风格相信给西部济南人带来了极大的居住信心和理念冲击。在这稍前的2001—2002年，市场出现改造刘长山路水泥厂旧址的阳光100和新世界地产对槐荫区的旧城改造项目，使得古老沉闷的济南城开始了产品升级和环境再造，也使得济南人开始淡化了对“住南不住北，住东不住西”的固执偏见。

当然冲破这些产品功能竞争阶段的真正因素，还是透过楼盘之后的开发商实力，大手笔的气魄。但是实力的竞争只是手段或工具，落脚点还是产品，不论你资金多雄厚，不论你经验多丰富，都必须为这个城市的消费者建造的房子更适宜居住。

谈到产品是取胜的根本，在济南乃至山东房地产市场上，中润世纪城是个不可不提的代表。提到中润世纪城，在地产界印象最深的可能就是任达华作形象代言人了，这个成功的营销案例隆动一时，可以说是家喻户晓，营销事件的影响力，代表性，借鉴参考性，甚至是划时代性，在济南至今都是无楼盘可出其右。可是名人代言营销活动只是楼盘营销的一个环节，一个方面，支持营销活动成功的根本要素是世纪城的房子，是世纪城的新加坡式风情园林，是国际专业的规划设计，是最先使用墙体隔热环保材料等众多优势。营销活动只是将产品传递和渗透，任达华的形象代言正是这传递和渗透的媒介，使得产品价值优势与购买需求有了很好的对接。

营销传播是将产品信息传递给目标消费者并影响目标需求的行为，也就是将产品优势说出去和如何说的问题，你可以说“1+1大于2”，但绝对不能说“2等于3”，2就是2，3就是3。好的营销活动有利于打造好的品牌，但消费者购买的本质不是品牌，品牌是个符号，是帮助销售产品的符号，没有好的产品很难有好的品牌。不论是品牌的竞争，还是开发商实力的竞争，最终都要体现在产品上。没有实力可能打造不出来好的产品，但实力最终要通过好的产品来体现。

因此营销的根本是产品、产品、还是产品。