好的规划设计出自空白纸

规划设计应该是在一张空白的纸张上画画的，在空白纸上落笔画图之前，要先有市场客户的需求“设计腹搞”或“描绘稿”，而不是在固有的图纸上修改；更不是开发商老板自己的朋友所需要的图纸，如果房子不只是卖给他们。

拿户型设计来说，开发一个住宅区，他的户型进深和面宽决定着这栋楼的宽度和长度以及单一户型的面积，影响着楼间距和整个楼盘的建筑容积率。这些只是物理上的一个数据在影响着下一个数据。作为企业，开发商追求利润最大化，尽可能高的增大容积率，是没错的。但是影响着利润的并不只是这些，这些只是单方面的甚至是一向情愿的考虑，这些是构成产品素质即价值功能的必要条件，而不是充要条件，更重要的决定条件是市场客户的需求买点。单方面追求高容积率建成的产品是否能卖出去？是否能卖个好价钱？这些都要市场客户说了算。容积率虽然高了，但客户不接受你这种长进深户型或者是大面积户型，或者是你的这种户型产品根本就卖不上去价格，甚至滞销死盘，那利润又怎么能实现？曾经就有过这样的开发商，把五六年前别人用过的一套图纸原封不动的用来建房子， 17米进深的多层复式大户型，被竞争对手打击的沉重不堪，最后被迫冒着风险改成单层户型降价销售，好在最后卖出去了。

当短进深低容积率卖出的高价格收益，远远大于长进深低价格的收益时，你应当怎样设计你的户型呢？市场需求是杠杆！这时的设计应当从空白纸上画出来。

任何对市场销售的东西都要依据市场需求，不要等出了问题，再来找修改，晚了，那样只能是缝缝补补的微调，难解根源问题。06年曾有一位开发商老板和他的总工一起到博客堂来研究改动户型的方案，拿来的图纸是小高层标准层平面图，每单元一梯四户。当图纸展开后，行家一眼就能看出和市场不符的设计缺陷，一是，北向户型两室两厅只有一个卧室朝阳，客厅也是北向，且面积110多平米，作为中低端的生活居家完全可以设计成三居室；二是，南向的三室两厅和四室两厅户型中的客厅窗户都被卧室遮挡一半，只有通过两户之间的狭缝采光，并且客厅的开间是5.4米。普普通通的中低价位的住宅，怎么弄出来这样的“傻大楞”户型呢？原来这套户型是他们单位一些领导需要的面积，只考虑了面积，不懂户型布局，难以摆布，现在对外销售却发现很不受欢迎。反复讨论后，这位老板说了一句话，令我记忆犹新“图纸就这样了，不论你让谁来调整，绝对弄不出来客户要的全明户型”。别忘了，这是在已经被“框定死”了单体四至边界的设计，不论怎么调整布局，都难有好效果，不知问题真面目，“只原身在此山中”。