一剑封喉，教你判断房价升与降

近来，诸多二三线城市出现市场观望态势，大家似乎都同时在问房价是否要降？

房价是否合理由市场说的算，市场接受的就是不高的，市场不认可的就是不合理的。

观察一个城市中公认卖的最好的前3个楼盘，观察它们的最佳户型销售状况，答案即出。

所谓最佳户型，是指在市场销售中最受欢迎的户型，应具备适中的户型面积，布局合理，全明方正设计，朝向正统的户型等特征。比如，某个时期大家都希望购买到全明设计、方正合理、无空间浪费面积的70?90平米的两居室和110?120平米的三居室户型。

当公认卖的最好的前3个楼盘，它们的最佳户型在正常销售的房屋封顶阶段如果还大量存在，就说明其销售的不理想，存在主要原因就是房价不合理，也就是说性价比与市场需求不匹配。

判断某个楼盘的价格是否合理，同样的方法一样使用。

这里有个技术问题需要提示以下，可能有人会说，现在的楼盘销售中大都采取销售控制，也就是把最好的户型和楼层留到最后来卖，以便体现升值卖个好价钱。不否认是存在这种显现，而且惯常所见。要知道，局部的营销售手段和宏观市场现象是不同的，当市场中的消费者大都处在观望时期，并且一个被公认卖的最好的楼盘门前可落雀，工程也已进入封顶阶段，即使存在惜盘营销手段，也说明在宏观市场环境下已不再发挥出作用，好东西没人来买帐啊。

当大家都在观望、讨论时，说明市场不会一夜蹦盘，即泡沫破灭，因为市场是在预警，说明处于调整期。调整完后，是升还是降，从市场角度来看主要决定的是购买群体是自用还是“投机”（投资客偏多的情况），若是后者，明显要调降；若是前者，调整后的长期大总方向还是向涨，但短期内如果是出现上面说的“好户型都没人来买帐”，这种情况是刚性需求很乏力，好东西刚性需求都不来取，不降才可惜！