青岛房产未来与奥运
2006-11-24 点击：
2008年奥运会比赛场地设在北京，但是我们非常清楚，有一些水上项目，包括足球的小组赛，都会在青岛来举行。享受这一荣誉的城市在国内并不多，我在想奥运到底给青岛的房地产市场带来什么？
首先跟各位网友讨论一下个人的想法。作为奥运会对青岛房地产带来的众多影响，我觉得首先是积极的，但也存在一些局限。
局限主要是两方面，一方面可能在整个行业中给从业人员带来了一些盲目的乐观，这些乐观在整个的行业的运作过程当中，可能会带来一些浮躁。可以举个例子，比如说大家觉得奥运会来了，房子不愁卖，盖什么样的房子也无所谓。但愿经过了一个短的时间段落，大家会逐步清晰和理性些；另一方面的因素是时间和空间的局限，从我们做奥运场馆，做整个城市布局的过程当中，在时间上是相当有限的，作为房地产行业不是一夜之功，需要一个漫长的土地梳理和整体建筑的打理，在这个过程当中，时间给予我们这个行业，给予我们这个城市无疑是苛刻了一点。
怎么来面对这些问题，或者说从哪些方面来解决。我觉得还是从思想意识方面有一个可观的认识。奥运会是给我们整个青岛市的整个城市布局带来一个大的改善。这个城市布局就带来了一个房地产健康和良性的发展。
首先房地产主要是地产，地产首先是按照一个国际上科学进步或者是合理的做一个整个土地的规划。因为奥运和青岛城市的规划密切相关，所以这个规划显得就更有水准。
其次，在整个过程当中，作为青岛市民，青岛市的领导还有房地产行业从业的同行们，有了更多的责任感。应该说在每个青岛市民对奥运的期盼和热情是非常高的，也是一个为国争光的事，他们的责任感加重了。在这种责任感下打造的产品和整个运作的项目都会有更好的提高。
再者，地产是一个综合性的门类。现在谈房地产更多的是谈住宅，其实有很多的分支。像青岛的工业地产，有一个做鱼竿的威海企业，就是因为青岛举办奥运会，就在青岛做了一百多亩地的工业园，他要把他的品牌挪到青岛。我觉得，这可能对青岛的经济工业都会有一些提升，工业地产会有很大的影响。工业地产发展了，整个住宅包括配套、商业都会有提高。
现在的商业地产，包括我们的写字楼经济都会有所提高。在这方面就会有一些时间上的局限，还有一些经验上的局限，毕竟在青岛还是第一次举办奥运会，包括我们国家也是这样。在这方面，我想同乡们已经有紧迫感了。据我所知，各大房地产集团都走出去参加世界顶级论坛，看世界著名的城市，然后我们市里的领导还有我们整个团队也在紧锣密鼓的运作。
作为我们青岛人来讲，这是一个契机，或者说这是一个过程，它会因为奥运会的举办把城市做的更美，而且在这个城市向上发展的速度上，有一个提速。 奥运会来临之际，我们青岛房地产开发商要保持冷静，作为开发商来讲应该承担更多的责任。
我是从房地产的开发做起，然后做了房地产的顾问、策划。我们做房地产有一个非常无奈的事情，就是当你开发了一个房产的时候，在和市场交流和对接的时候，没有什么把自己的优势充分的体现给我们的业户，所以我们就自己做了一些这样的构思，而且我们也把同行业当中一些精品推广，这样会有一个更好、更直接，或者说更有专业技术含量的推广过程。从我们这几年的实践来看，一个做过地产的人做策划，好过没做过地产的人做策划。所以我们想作为青岛，无论行业也好，整个市场的运作也好，非常的良性。
青岛目前的房价均价六千多，稍微好一点的方自在一万多，国家出台的宏观调控政策对青岛房地产的房价或者说房地产市场带来了冲击，在青岛的房价问题上。我分析一下青岛市场房价近几年的走向和今年宏观调控政策对房价的影响具体落实点在哪里？
我想从三个层面来分析。首先房价要从房产的入世阶段来分析。我们现在来看，一手房房价肯定会拉升，因为这是和土地需求和资源稀缺相关的。一手房当中有两方面，一个是期房一个是现房。作为期房来说肯定会有一定的抑制，因为政策和各方面，再加上我们一些金融成本。作为现房来说，整个价格应该是和整个品质是相辅相成的。
第二个层面，我们就看一下二手房的价格，二手房的价格，其实青岛真正房价提升是因为二手房房价虚高，然后才产生了一手房的价格拉升。目前青岛二手房价格基本走在一个平缓的阶段，这对整个市场会有一个良好的运作环境。
第三个层面，就是我们房地产开发的综合性成本。在座的都是做房地产开发的，综合性成本会大大加快。首先就是直接的硬件投入，在现在我们房价一路走高的时候，会有一个更高的期待值，对于硬件的一个期待值，很简单的讲，三万四千块钱一平米的房子，应该是什么样的？可能是我想不到的硬件或者眼前一亮的硬件，这样会带来一个直接的成本的提高。还有金融成本的提高，整个政策环境包括我们整个运作资金的金融资本都会把这个成本再次拉大。再有一个是建筑成本本身持续提高，在奥运之前要赶工期、做形象、抢时间作外立面、限期封顶，整个时间的压力业带来了更多的直接成本的提升。这些因素都会对价格带来一定的波动。
我个人觉得整个青岛市的房价，要从资源的稀缺性来考虑。因为青岛是一个海岸地带，又是一个三面环水的海岸地带，不像其它的城市，可以向东南西北四个方向发展郊区。比如说有很多城市有一环、二环、三环，几环出去基本上土地放射性的开发，青岛基本上是做不到这一点的。所以从整个资源稀缺上来看，房价不会有下滑。目前青岛房地产的品质较前几年要提高的很快，房子越来越好了，社区越来越精致了，价格也会有所提升。未来两到三年品质也可以更快的提高。作为品质和价格的相互波动，也会让价格有一个上调。
我觉得这种青岛市场房价走向有没有一个顶点，我们做的香港路楼盘，是一个45层的综合性的建筑，现在考虑这样一个问题，如果我们像其他的楼盘一样把房子卖到一万五、六起家的话，相当于二千美元一平米，综合世界各地发达城市的房价和地价来看，这个价格已经给人一定的难度，如果房价继续走高的话，因为我们现在一直在讲世界一体化经济，就不可能在中国的某个城市或者中国的某个地带房价能高过世界的著名大都会，这应该有整个国际性的价格考评。另一方面还有一个区域的竞争，现在有很多的从业人员已经把眼光放到青岛周边的城市，比如像烟台、威海和日照。比如烟台和威海是环渤海经济带的重要的结点，再比如说日照也是我们国家欧亚大陆桥的桥头堡，这样的话也是在整体房价的大波动情况下会有一些对市场的冲击。应该说对未来的五到八年当中，整个从国际上的影响和整个山东海岸的影响会给青岛房价带来一些利好消息，这是我个人一些想法。
希望半岛的网友，更多的关心青岛，也希望青岛的网友有更多的沟通。
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